犯罪・刑事事件

未成年者バイク窃盗について

【相談の背景】今は在宅で地域課の捜査を受けています、共犯者も同じ状況です被害者から被害届を出されましたが、被害者は謝罪を拒否しています。弁護士さんを通して話せるなら話そうかと思います【質問1】未成年で、被害届を出された後でも、示談が終われば前歴は付きませんか？【質問2】示談が出来ても、家裁送致はされてしまいますか？

回答

ベストアンサー

前歴というのは、端的に言えば、警察で捜査対象となった経歴のことです。被害届が警察に提出されて捜査を受けたのであれば、示談が終了しても前歴は残ります。少年事件の場合、捜査対象となった事件は、原則として全件が家裁送致されます。罪を犯したのが事実である以上は、示談ができたとしても家裁送致されることになります。ただ、示談が成立した場合は、その後の処分に影響する可能性はありますので（必ず影響するということではありませんが）、示談することに意味がないとはいえないと思います。

養育費

公正証書2つの場合、養育費支払いの順位は？

【相談の背景】現在別居中の夫がいます。主人はバツイチで養育費と慰謝料を月11万支払う公正証書があります。私も離婚する時に、公正証書を作成するつもりです。公正証書が2つある場合支払いの優先順位などあるのでしょうか？法的にはなくても実質支払う能力がなく減額調停も本人がせず差押になる場合の優先順位はあるのでしょうか？【質問1】公正証書の順番で養育費の支払順位は決まるのか

回答

ベストアンサー

双方の債権者の債権を充足できない場合は、差し押さえた金銭は法務局に供託され、それを裁判所が公平に配当する手続を行います。その際、債権者双方が強制執行を申し立てた債権額は分かることになります。

土地の境界線

私有地に物が置かれる

【相談の背景】ご近所さんと揉めてしまいました。揉めた事の嫌がらせなのか、ウチの私有地に盛り塩を置かれました。ご近所さんの駐車場とウチの土地が隣接しています。購入したハウスメーカーの方針で、土地の権利は双方にあるけど、出入りするのが楽なようにフェンスが立っていない部分が50cmほどあります。ハウスメーカーにはお互い様の気持ちを持って、そこの土地に隣人が入っても許してね、出入りがあるから物は置かないでね的なものだと説明されました。そのお互い様の部分だけど、土地の権利はウチにある場所に、盛り塩が置かれています。ハウスメーカーの話を勘違いして、共有の土地だと思っているのか…しかし元々、物は置かないでと言われている場所なので悪質な気がします。【質問1】私有地に無断で物を放置していると思うのですが、何か罪になりますか？盛り塩というのが怖くて精神的にも苦痛です。気味が悪いので大事にする気はないのですが、何かあった時に備えておきたく質問しました。

回答

ベストアンサー

たしかに、盛り塩はどのような目的で置かれたのかが不明ですので、ご不安かと思います。ご質問に対する結論としては、犯罪つまり、罰金刑や懲役刑などの刑罰の対象には当たらないだろうと思います。刑法には不動産侵奪罪という犯罪がありますが、これは、他人の土地に建物を建てるなど私有地の使用に大きな支障が出るような行為が対象となりますから、盛り塩では難しいでしょう。ご相談者がその土地で事業をされているような場合には、威力業務妨害罪が検討されるところですが、盛り塩が数個置かれている程度では、刑事事件として立件されることは難しいと思います。民事的には、私有地に勝手に物を置くことは土地の所有権を侵害していることになります。したがって、隣人に対し、土地の所有権を根拠として盛り塩を撤去するよう求める法的権利があります。ただし、裁判手続によらずに自身で強制的に撤去することは認められていないため（自力救済の禁止）、隣人自ら撤去するよう説得しなければならないのが難しいところです。以上、一般論となりますが、参考にしていただければ幸いです。一度、現場写真などを持参して、お近くの弁護士に相談してみるのもよろしいと思います。

不動産・建築

自治会役員の就任強制

【相談の背景】自治会が輪番制で毎年役員を決めているようなのですが、このたび次期役員だから説明会に出ろ、出なければ自治会の決定事項にすべて従うものとみなすとのポスティングがありました。私は自治会に未加入なのですが、自治会の規約上、加入未加入関係なく、輪番で役員をやるとされているそうです。【質問1】役員就任を断ることはできないのでしょうか。なぜ加入してもいない自治会の規約に拘束されるのでしょうか。

回答

ベストアンサー

自治会は、あくまで任意の団体ですから、加入を強制することはできません。規約は自治会に加入した人が拘束されるものですから、加入未加入関係なく役員にならなければならないという自治会の規定は、ご相談者には適用されません。説明会に出なければ自治会の決定事項にすべて従うものとみなすという規約があるのかどうかはわかりませんが、少なくともご相談者に対しては無効です。勝手に氏名や部屋番号が公表されるようなことがあれば、不法行為として民事的な損害賠償義務が発生したり、内容によっては名誉毀損罪・侮辱罪ということで刑事処罰の対象になり得ます。具体的な対応方法ですが、漏出したプライバシー情報を回収することは完全にはできませんので、そうなる前に、自治会の役員に上記のような説明を記載した文書を送付するなどして警告することを考える必要があります。あわせて、地元の役所から自治会に注意してもらうことも有効かもしれません。一方、自治会が管理しているごみ集積所を利用しているのであれば、自治会に加入していないことを理由に集積所利用を断られる場合もあるようですので、事前にその対応も考えておくとよいと思います。一般論になりますが、参考にしていただければ幸いです。

契約書

土地賃貸契約書（契約成立前）の連帯保証人名訂正の方法について

【相談の背景】土地を貸している地主です。このたび契約の更新時期が近づいたので、新たに土地賃貸契約書を3部（賃貸人・賃借人・保証人）作成し、自分の署名捺印をしたものを賃借人に送付しました。その際、連帯保証人について前回契約と変更したい旨の申し出が無かったので、前回同様の連帯保証人名を明記しましたが、賃借人より連帯保証人を変えたい申し出がありました。現在、３部の契約書は賃借人の手元にあります。【質問1】連帯保証人の変更は賃借人が二重線・訂正印にて書き直し、当方に返送してもらえば問題ないでしょうか？それとも、現状の書類は無効とし、契約書の再作成および送付が必要でしょうか？ご回答お願いいたします。

回答

ベストアンサー

実際の契約書を読んだうえでなければ正確な回答ができないという前提でお答えしたいと思います。はじめに、賃貸借契約を更新する場合、賃貸人が連帯保証人の離脱を認めたり、契約書で「責任を負うのは今回限り」というような記載がある場合は別ですが、連帯保証人は引き続き責任を負うのが原則です。ですので、離脱の申し出があっても、必ずそれを認めなければならないわけではありません。今回、保証人変更を認めるのであれば、新保証人と新たに連帯保証契約を締結することになると思われますので、新保証人が保証契約に署名押印する必要があります。これまでの契約書の二重線と訂正、印鑑署名署の提出だけ（つまり新たな署名押印なし）では足りません。また、新たに連帯保証契約の締結となれば、2020年4月以降は、個人の方が賃貸借の連帯保証契約をする場合には、保証人の責任の上限金額（極度額）を定めることが義務付けられており、その定めがない保証契約は全部無効とされます。今回の契約書の内容がどうなっているかはよく確認する必要があります。実際の契約書類を持って、お近くの弁護士に一度相談されることをお勧めしたいと思います。

契約書

借主の退去を求めるための解約申入れの手続きについて

【相談の背景】2023年6月22日に、建物付きの土地物件を購入しました。その際、建物には2005年から継続して入居されている借主がおり、これまで２年契約で自動更新が行われてきたとのことでした。私が購入したタイミングで、貸主・借主双方で契約更新合意書を締結し、現行契約期間を2023年6月5日から2025年6月4日まで（以後２年更新）とすることに合意しています。しかし、私自身が2026年3月よりその物件に居住する予定があり、また2025年7月から改築工事を行う必要があるため、借主には2025年7月までに退去していただきたいと考えています。問題は、通常、更新拒絶の場合、期間満了の６カ月前までに通知が必要ですが、現時点ですでにその期限は過ぎていることです。そのため、今回のケースは「更新拒絶」ではなく、契約期間途中での「解約申入れ」を行う必要がある状況と認識しています。なお、契約更新合意書には「前条以外の原契約書の他の条項には、何ら変更なきものとする」と書かれており、いただいた原契約書には第１２条（解約の予告）の2.に「貸主が期間満了日以後の日を終了日として賃貸借の解約を申し入れる場合は、借地借家法の規定に従い解約を申し入れるものとし、この場合６カ月の予告期間をおいて書面により通知する」とあります。この１２条は契約更新合意書での変更の記載はございません。【質問1】この場合、解約申入れを行うにあたり、法律上どのような手続きが必要となるのでしょうか？【質問2】もし借主が立ち退きに一切応じない場合、どのようなプロセスを踏むことが適切でしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問１】について予告期間の始まりと解約日を明確にしておく必要がありますので、解約申し入れは文書で行うのが適切です。さらに文書を受け取っていないと主張されることを防ぐためには、内容証明郵便で送るのが確実です（賃借人に会って文書を交付し、受領の日付とサインをもらうという方法もありますが、双方の関係性や賃借人の人柄などによります）。【質問２】についてどうしても立退きに応じない場合は、最終的には訴訟を提起して建物明渡を求めることになります。訴訟になりますと、解決まで半年や1年かかることも常ですので、2025年7月の退去を重視するのであれば、予告期間が終わる前にでも「2025年7月に明け渡せ」という訴訟を提起しておく必要がありそうです。ただし、訴訟で解約を認めてもらうためには、少なくとも立退料の支払いは必要とされる場合が多いことから、そもそも訴訟を提起する前の段階から、必要十分な立退料を示して交渉し、訴訟提起に至らずに短期間での解決を目指すのがよろしいように思います。そして、退去日と立退料について合意ができましたら、合意内容を残すため、必ず合意書を作成する必要があります。ネット上にも書式らしきものはありますが、そのまま使用できるものは多くないように思いますので、専門家に相談して作成するのが適切だと考えます。一度、お近くの弁護士に、詳しい事情をもってご相談されてはいかがでしょうか。一般的なお答えとなりますが、参考にしていただければ幸いです。

不動産・建築

"隣人トラブルで転居を検討中。子供の安全を考えるとどうしたらいい？"

【相談の背景】分譲マンションに住んでいます。隣のおばさんがベランダから大声で更に隣の方（Ａさん）に「出ていけ」や「暴力団」と言った暴言を吐いていました。過去に警察が来たり、管理組合から停止請求をされていましたが改善されず、Ａさんは半年程前に引っ越しされました。すると最近はこちらの方に対して矛先が向き、同様の内容で怒鳴ってくるようになりました。小学校低学年の娘は怖がっており、転居も考えております。【質問1】この場合転居したほうが良いのでしょうか【質問2】怒鳴っているおばさんを退去させる方法はあるのでしょうか（分譲マンションです。）

回答

ベストアンサー

挙げられたものはすべて証拠になります。もっとも重要なのは、加害行為の直接的な記録です(ボイスレコーダー、動画など)。数は多いに越したことはありません。いつ起きた被害なのか、日時と紐づけしてあると確かな証拠となります。警察の出動記録も、第三者が残した記録として価値があります。開示請求によって入手することができると思いますので、警察に確認してください(相手方の言い分などは黒塗りで開示になると思いますが、それは仕方ありません)。Aさんや管理組合の方の証言も証拠になりますが、被害のあった日時、言動の内容など、どこまで具体的な事実を指摘できるかが重要だと思います。

相続手続き

親からの相続について、自分の国籍は韓国です。

【相談の背景】母親が死去し相続の手続きがあります。母親は日本人です。父は１０年以上前に死去しております。この度母親が死去した為相続が有るのですが私の国籍は韓国です。（父が韓国籍だった為ですが父も死去前に帰化しており兄弟はいますが私だけが韓国籍です。）当然戸籍は日本に無いので韓国大使館に行って必要書類を揃えなければなりません。【質問1】日本籍の親の相続を受ける為に必要になる韓国から取り寄せる書類は何と何でしょうか？よろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

韓国籍の方が関係する相続は数える程度しか扱ったことがありませんので、その限りということでご理解いただければと思いますが、韓国には、日本の戸籍に相当するものとして、2008年までは戸籍制度があり、それ以降は、基本証明書（対象者の出生などが記載されるが父母の記載はなし）や家族関係証明書（対象者の父母、配偶者、子を記載）などがあります。お母様の相続は日本法に基づいて行われますので、ご相談者がお母様の子であることをが分かる証明書が必要です。そうすると、上記の基本証明書に加え、家族関係証明書は必要になりそうです。さらに、2008年以前の戸籍（除籍）謄本が必要かは、韓国大使館で相談しながら手続をするのがよいのではないでしょうか。参考にしていただければ幸いです。

不動産賃貸

不当な解約をになるか

【相談の背景】不動産オーナーとのトラブルです。電話で営業妨害、こちらはオーナーだぞと言われ解約等にならないか心配です。9月末頃にオーナーが変わったと書面通知が来ました。仕事の都合上、前のオーナーや管理会社には請求書を毎月5日必着でお願いしていましたが、届かなかったので1日に3回電話を入れて請求書が来ないので確認してほしい、担当者からの折り返しがほしいとお願いしていました。(会社への連絡はできます)それでも担当者からのお電話がなく3日程続けていましたがこれ以上は無駄だと諦めて簡易書留郵便にて担当者から折り返しがなく困惑していること、5日必着を相互で確認していたこと、それまでに届かないと支払い期限に間に合わなくなる可能性があることを書面にして送り到着したのを確認しています。その後、請求書だけ届いたので19:30頃に連絡したところ担当者と繋がり、折り返しほしいと伝えていたが聞いてないのか、会社の対応としておかしいと思う、今後も連絡が取れないと困ります、と少々クレームを入れたところ、担当者が状況を確認したいと翌日10時に折り返しいただけると約束になりました。結局翌日にも折り返しがなかったため、また会社へ連絡し、上司の方をお呼びしたとろ、上司の方から一方的に営業妨害だ、こっちはオーナーだぞ、感情的に話す人と話はできないと電話を切られてししまいました。これを理由にオーナー側から解約はできますか？【質問1】こちらとして常識の範囲内で行った連絡を営業妨害だとし、オーナー側から賃貸契約の解約をされる可能性はありますか？【質問2】1日3回の連絡は営業妨害になるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問１】について実際の賃貸借契約書を見なければ正確にはお答えできないところですが、請求書を送るように求める電話を１日３回程度入れたこと自体が、賃貸借契約に違反するということは通常考えられませんので、賃借人の契約違反による解除が認められる可能性はないと思います。契約書の中で、賃貸人から契約期間中の中途解約ができるとなっている場合がありますが、賃貸人からの中途解約には、「正当事由」があることが必要という取り扱いとなっています。この正当事由は、双方が建物を使用する必要性やいわゆる立退料の提示などを踏まえて判断されるのですが、賃貸人にはかなり高いハードルとなっています。今回のような事情で、正当事由が認められるかと言えば、きわめて困難です。したがって、お書きになった事情によって退去を求められても応じる必要はないと考えます。【質問２】についてお書きになった事実関係の限りでは、民事上の損害賠償の対象となったり、業務妨害罪として刑事上罰せられることはないと考えます。参考にしていただければ幸いです。

契約の解除

家の住宅ローン返済について。

【相談の背景】実家の住宅ローンについて教えて下さい。父が平成元年に家を購入しました。母は10年ほど前に、父は7年ほど前に他界しました。家の住宅ローンの事は全く頭になく7年が過ぎました。その間、督促状などはありません。慌てて相続した時の登記簿を見たのですが、1、根低当権設定→原因平成1年○月○日設定とあり、その下に債務者で父の名前、根低当権者の所に保証会社の名前が書いてあります。2、1番根低当権抹消→原因平成22年○月○日解除と書いてあります。【質問1】これは既に住宅ローンを完済しているという事でしょうか？よろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

ご心配のことと思います。まず、住宅ローンの借入れをするにあたり、貸主である銀行などではなく保証会社が抵当権（根抵当権）を設定することが、よく行われます。また、根抵当権設定の欄に下線が引いてあれば、その根抵当権の登記は抹消済みという意味になります。理屈の上では、根抵当権の登記が抹消されたからといってローンが完済されているとは限らないのですが、金融機関が、ローンが完済されないうちに抵当権を外すことは通常ありません。したがって、ご実家の住宅ローンは完済されていると考えてまず差し支えないと思います。ただし、ご心配でしたら、金融機関に直接確認されることをお勧めいたします（戸籍謄本などで相続人であることを説明すれば、答えてくれます）。

立ち退き・明け渡し

占有移転禁止の仮処分と訴訟の対象者の考え方について

【相談の背景】建物明け渡し訴訟に向けた占有移転禁止の仮処分に関して、いくつか疑問があるので教えてください。独立した占有を持つAとBが居るのを既に把握しているのですが、仮処分の申立ての相手方を”あえてAのみ”として行った際、その後の判決の効力はBにも及ぶのでしょうか？例えば、仮処分の趣旨からして、仮処分がAに対してなされた後、Bが新たに占有を開始したり、Aから占有を引き継いだ場合には、Bにも効力が及ぶと理解できます。しかし、Bが仮処分の前からすでに占有していた場合はどうなるのでしょうか？実際には、仮処分をAに対してのみ申し立てしたとしても、執行官が現地に赴いた際にAとBの両者が占有していることが認定されるかとは思います。その場合、仮処分の調書などに従わず、その後の訴訟の被告をAのみにすることは可能なのでしょうか？Bも必ず含めなければいけないのでしょうか？あるいはBに対しても改めて仮処分の申し立てが必要なのでしょうか？【質問1】訴訟や執行においてどのような問題が発生するか知りたいです（特にBに対して）。よろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

Ａを債務者としてなされた仮処分の効力は、その時点で独立して占有しているＢには及びません。つまり、仮処分はＡとＢの２人を対象として行う必要がありますし、その後の訴訟も、両名を被告として提起する必要があります。参考までに、占有移転禁止の仮処分の主文例をお示しします。Ａを債務者とする仮処分の効力がＢに及ばないことをイメージしていただけるかと思います。①債務者は、別紙物件目録記載の建物に対する占有を他人に移転し、又は占有名義を変更してはならない。②債務者は、上記建物の占有を解いて、これを執行官に引き渡さなければならない。③執行官は、上記建物を保管しなければならない。④執行官は、債務者に上記建物の使用を許さなければならない。⑤執行官は、債務者が上記建物の占有の移転又は占有名義の変更を禁止されていること及び執行官が上記建物を保管していることを公示しなければならない。

立ち退き・明け渡し

立退請求訴訟における共同訴訟の注意点について

【相談の背景】いつもご回答ありがとうございます。現在居住している賃貸マンションにつき、約1年前より貸主の建物取壊しによる立退請求を受けており、先日建物明け渡し訴訟を提起されました。当マンションには、私以外にもう1人居住者が残っているらしく、訴状にはその残り1名にも訴訟を同時に提起したと記載がありました。現在、訴状受取後〜第一回口頭弁論前です。答弁書は提出済です。この様な場合の注意点等質問です。【質問1】▼認識確認今回の場合は、必要的共同訴訟に該当しますか？合一確定が必要だと思われますが。【質問2】もし、もう1人の居住者が第一回口頭弁論に答弁書も出さず出席せず、欠席裁判になった場合、私に影響はありますか？【質問3】他、注意しておくべきことがあれば教えて下さい。

回答

ベストアンサー

【質問１】について必要的共同訴訟ではありません。居住者は同じ建物に住んでいても、貸主と別々に賃貸借契約を締結していますし、退去の訴訟はそれぞれの賃貸借契約の終了が争点でしょうから、合一確定が必要とはいえません。【質問２】について影響はありません。【質問３】についてどのような視点でのご質問かがわかりませんので、なかなかお答えが難しいと思います。

養育費

養育費減額調停相手が来ない審判移行

【相談の背景】養育費減額調停について。現在養育費減額調停を立てているものです。相手は第一回目では仕事が忙しいと家庭裁判所には来ず、今後は家庭裁判所に出向くことなく電話で対応するとのことです。調停員は、電話ではあまり話が出来ないと困っておりました。【質問1】この場合、相手が今後全く出向くことなく電話での対応を続けていた場合、審判に移行するのでしょうか？

回答

ベストアンサー

裁判所が電話会議で調停を進めることにしたのであれば、相手が裁判所に出向かないというだけで審判に移行することはないと思います。ただ、調停委員が「電話ではあまり話が出来ない」というように、顔を突き合わせない電話だと話が深まらないというのは一般論として理解できるところもありますので、その意味では、審判に移行する可能性はあるかもしれません。

マンション

友人の契約した駐車場を自分の車で使う際の契約違反について

【相談の背景】友人が駐車場を２つ所持しており、月極の駐車場とマンションの駐車場です。しかし、友人が使用している駐車場は1つのみでありもう一つの駐車場を月額代を払う代わりにしばらく貸してもらえることになりました。ここで人の契約した駐車場を契約時と違う車で自分が使うことで契約違反などにならないか心配になり質問させていただきました。【質問1】この場合お金を払い友人の契約した駐車場を利用しても契約的には大丈夫なのでしょうか。

回答

ベストアンサー

実際の契約書を見てみないと正確なことはいえませんが、ほとんどの場合、駐車場の契約書には、第三者への転貸が禁止事項として定められています。また、契約書の中で、駐車できる車（車種やナンバーで特定）が決められていることも多いです。したがって、ご相談者が駐車場を利用することは、ご友人と貸主との間で契約違反となる場合が多いといえます。貸主が契約違反の事実に気づかないことも実際にはあるかもしれませんが、貸主が気づいた場合には、ご友人が駐車場契約を解除されてしまうことがあるので、注意が必要です。また、民法や判例の取り扱い上、貸主は転借人（ご相談者）に対し、賃料に相当する金額を直接請求することができます。その場合、転借人は、転貸人（ご友人）に先に賃料を支払ったという理由だけでは請求を断ることはできませんので、そのようなリスクがあることも踏まえておく必要があります。ご参考になりましたら幸いです。

相続人

贈与契約書の内容変更をしたい

【相談の背景】独身の私所有の土地、建物を子へ贈与（生前となる予定）する契約書をそれぞれ結びました。しかしながらその後結婚をし妻ができました。妻にも法定に定められた応分の相続を将来したいと考えております。また現在、収入が減った為住宅ローンの返済が苦しい状態です。土地と建物それぞれの贈与契約書の一文に本契約に定めのない事や疑義が生じた事項については甲乙誠実に協議するとなっております。以下ご質問となります。【質問1】建物の贈与契約書に住宅ローン完済期日後に贈与を約束とするとの一文の記載があります。収入が減り返済が難しい為、ローンの完済期限延長したいのですができますか？【質問2】妻ができたことで、土地、建物の贈与契約の破棄もしくは内容の変更をすることはできますか？（法定相続人の権利があるからできる？）

回答

ベストアンサー

前提として、書面で作成された贈与契約は、ご相談者だけの意思で解除することはできず、一方の当事者であるお子様との合意が必要です。契約書全体を読んでみなければ正確にお答えすることができませんが、> 本契約に定めのない事や疑義が生じた事項については甲乙誠実に協議するという一文だけでは、ご相談者の意思だけで契約を破棄、変更できるとは考えにくいと思います。【質問１】について「住宅ローン完済期日後」というのが、ある特定の年月日で記載されているのであれば、それを変更するにはお子様との合意が必要です。しかし、特定の年月日ではなく「いつか住宅ローンを完済したとき」と読めるような条項になっているのであれば、贈与の条件はまだ整っていませんので、契約を変更するまでもなく、まだ贈与を実行する必要はないものと考えます。【質問２】について冒頭のとおり、妻ができたことをもって、ご相談者が贈与契約を破棄、変更することはできないと考えます。お子様との合意が必要です。契約書の解釈は、契約書全体を見て判断する必要がありますので、ぜひ実際の契約書を持って、お近くの弁護士に相談されることをお勧めしたいと思います。参考になりましたら幸いです。

近隣トラブル

誤配送後の紛失または盗難の証明方法について

【相談の背景】誤配送後の紛失または盗難について。恐らく隣人だと思いますが、荷物が誤って当方の玄関先に置き配されました。ダンボールから自分で頼んだものでは無いと判断した為、配送会社が気づいて取りに来るだろうとそのままにしておきました。その後気づいたらなくなっていたので、安心していたのですが...。後日配送業者のドライバーさんが来て、ここに誤配送してしまったので荷物を返してくださいと訪問してきました。当方は知らない、触っていないとお伝えしたのですが、また2、3日後に尋ねて来られて「本当に知らないですか？」などと根掘り葉掘り聞かれました。明らかに当方が疑われていると感じてます。荷物が届かないとかなりのクレームになっているようで、この場合当方がやってはいない証拠がない状態です。アパートの為防犯カメラもなく、人通りも少ないです。【質問1】万が一、状況的にこちらが盗んだと言いがかりされた場合はどう証明すればいいですか？【質問2】配送業者に何度も来られ精神的に参ってしまいました。その際にこの件では訪問を控えて欲しいとメールしましたが、このせいで疑われますか？

回答

ベストアンサー

【質問１】について相談者様が荷物を盗んだ事実を証明する責任は配送業者側にありますので、相談者様から、ご自身が盗んでいないことを証明する必要はありません。「盗んだというのならそちらで証明してください」という姿勢で問題ありません。【質問２】について疑うかどうかは相手の内心の問題ではありますが、客観的に見て、そのようなメールを送ったことだけでは、ご相談者様が盗んだことを推認する事情にはならないと思います。身に覚えのない疑いをかけられ、精神的にお辛いものとお察しいたします。参考にしていただければ幸いです。

管理組合

理事会解任の可否について

【相談の背景】温泉つきマンション管理組合法人の理事長をしています。今年5/1に温泉供給を受けていた企業の破産により供給が停止しました。新しく供給先との交渉を進め、6/15に新たな供給先の目処がたちました。しかし、一部の区分所有者から臨時総会を招集し、理事会の解任議案を提出すると通告されました。管理規約違反などはなく、解任理由は温泉停止の経緯や新供給先との交渉を開示しなかったことかと想像しています。【質問1】1.理事会が温泉供給停止の状況や新しい供給先の交渉の進捗状況について説明責任を果たしていないという理由で理事会の解任はできますでしょうか。文書では全区分所有者には経過を説明しています。【質問2】2.区分所有法において区分所有者が理事会を解任できる要件はどのように規定されていますでしょうか。【質問3】3.区分所有法にある理事会解任理由にあたらない理由や虚偽の理由で解任議案が可決した場合、無効請求できますか。そのような議案を提出した者を名誉毀損で訴えることは可能ですか。

回答

ベストアンサー

一部の区分所有者からあった総会招集の請求が、管理規約上の要件（組合員数・議決権数）を満たしていなければ、そもそも請求に応じる法的義務はありませんが、その点はおいておくとして総会招集を請求する際には、会議の目的たる事項を示す必要があるとされます（区分所有法３４条３項）。この「会議の目的たる事項」というのは議題（いわゆるタイトル）のことであり、それ以上の議案要領まで示すことは、一部の重要議題（管理規約変更や建替えなど）の場合を除き不要です。「温泉停止の経緯の説明」と示されているのであれば、会議の目的たる事項としては十分であると考えられ、それ以上の議案要領は不要ですから、冒頭の組合員数・議決権数の要件を満たす招集請求であれば、法的瑕疵はなく、理事として総会を招集通知を発する義務があります。参考にしていただければ幸いです。

管理組合

区分所有者ではない住民が、管理組合の理事長に質問は可能か？

【相談の背景】区分所有者（親）ではない私（住民）は、管理組合の理事長に質問できますか？問題提起はできないと聞いたことがあります。【質問1】区分所有者（親）ではない私（住民）は、管理組合の理事長に質問できますか？

回答

ベストアンサー

管理組合と非組合員である住民とは直接の関係はなく、区分所有者である組合員を介しての関係になりますので、住民として当然の権利があるとは考えにくいです。平場で質問することが禁止されるわけではありませんし、理事長も管理組合として必要があれば対応するという意味でお答えした次第です。問題提起というのは、総会の議題提案という意味だと理解します。個別の管理規約を見た上でないと精確なお答えができませんが、国交省の公表する標準管理規約でいえば、そもそも個々の組合員が議題を提案できるとの規定はありません（理事会の裁量で議題にしてもらうか、組合員数及び議決権数の1/5以上をもって議題を定めて独自に総会を招集するしかありません）。また、総会は招集通知で通知された事項しか議決することができませんので、総会当日に議題を提案することもできません（議決をしないのであれば議長の判断で話題とすることは可能です）。代理人が組合員を超える権能をもつことはありませんので、以上のことは代理人であっても同じです。

不動産・建築

家主都合による立ち退きについて

【相談の背景】現在、私は賃貸マンションに住んでいます。妻、子、私の３人住まいです。元々は分譲マンションだったのですが、この部屋の所有者が賃貸物件としているものを私たちが契約しました。数年前に所有者がこの物件を手放し、別の所有者（新オーナー）に変わりました。実は、この物件は新オーナーが投資物件として購入したようなのですが、その際に「自分が住む」と虚偽の上で住宅ローンを組んだようでして、それが住宅ローン機構に明るみとなり、全額一括返済を迫られているようです。そのため、新オーナーはこの物件を売却しないと一括返済に充てられないのですが、現状私たち家族が住んでいます。このような背景から、管理会社を通じて、私たち家族に退去して欲しい旨の連絡がありました。私としては、立地や賃料など様々な条件が良くてこの物件にしたので困っています。なお、この物件には１２年住んでいますが、家賃滞納も無く、更新（２年ごと×５回）も滞納無しで問題を起こしたこともありません。家賃は１０万円なので１２（年）×１２（ヶ月）×１０万円＋更新料で、約１５００万円を滞納無しで払っています。【質問1】もし立ち退きを要請された場合、私は立ち退かなければいけないのでしょうか？【質問2】立ち退きかなければいけない場合、補償金などもらえるのでしょうか？また、相場はあるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問１】について貸主からの立退き要望、すなわち貸主から賃貸借契約の終了を申し出るには、借地借家法により「正当事由」というものが必要になります。正当事由があるかどうかは、双方が建物を使用する必要性や、賃貸借の従前の経過、建物の現況や利用状況、そしていわゆる立退料の提示状況を総合的に判断されるのですが、今回の立退要望は貸主自身の落ち度によるものですので、正当事由はきわめて認められにくいように思います。つまり、立ち退く必要は基本的にないものと思います。【質問２】について基本的に立ち退く必要はないと考えますが、提示した立退料が十分高額である場合には、裁判所が正当事由を認める可能性もありますし、借主側から立退きを受け入れることも選択肢になると思います。相場については、一律の計算式があるわけではないのでお答えが難しいところですが、秋山先生が回答されているように賃料の２年分程度は想定して交渉するのがよいと考えます。なお参考までに、ご相談者様は、新貸主の住宅ローンによる抵当権がマンションに設定される前からお住まいだと思います。とすれば、万が一、新貸主が一括返済できず金融機関がマンションを競売にかけたとしても、ご相談者様は賃借権を主張してそのまま住み続けることができます（競売後の新たなオーナーが賃貸人の地位を承継します）。

管理組合

マンションの理事長宛に圧力をかけてくる区分所有者と動かない管理会社に悩まされています

【相談の背景】現在、輪番制で分譲マンション(60世帯)の理事長をしております。残り期間3ヶ月というところで、一人の区分所有者から連日のように要望書や電話が執拗にくるようになり、毎日眠れない日が続いています。事の発端は、その方が貸している１階店舗の天井から漏水が発生して調査の結果、上階のバスユニットが原因らしいので上階の保険で交換工事を行うことで納得したはずなのですが、「その工事までの間が長く待てないので店舗からもクレームがくるし困っている。理事長の権限で何とか解決して欲しい。管理会社にも強く言ってもっと動かせ。解決出来なければ理事長と管理組合を訴えることになる。」と脅しにも思えるような内容の文書に辟易しております。あまりにも執拗なので、再度調査依頼をしたところユニットバス以外にも要経過観察の専有部分が見つかりそのことも納得していただいています。にも関わらず、仕事中で電話に出れなければマンションの管理人に「理事長に毎日数回連絡を入れろ。ポストにメモを入れろ。」と命令しているようで、今度は管理人からもこちらにクレームが入る始末です。管理会社の担当者に相談しても「専有部分の漏水は個人間で解決することになっている。」と、間に入って収めてくれそうにはありません。このような場合の対処方法を専門の先生方からアドバイスいただけますと幸いです。何卒宜しくお願いします。【質問1】出来る限りの対応はしているのにこのようなケースで管理組合及び理事長が訴えられることはあるのでしょうか？訴えられない対策として、最低限何をしておくべきでしょうか？【質問2】任期3ヶ月以内にこの問題が解決しない場合、輪番制の役員ですので次期理事長に引き継いでもらうことになると思いますが、「解決しないのは現在の理事長の責任」と継続を強要された場合に辞退は問題ないですか？【質問3】漏水で営業にならないと、貸し店舗が出て行ったりそれまでの損失を請求されるのが怖いので、管理組合に何とかしろと言っているように思われます。管理組合としてどこまで賠償請求に応じる必要が有るのでしょうか？

回答

ベストアンサー

実際の状況を見たうえでなければ正確なお答えができず一般論になってしまいますが、「竪管」が、各世帯の排水をまとめて階下に運ぶ排水管であれば、共用部分にあたりますから、その立管に漏水の原因があれば管理組合の責任となります。横引き管については、床スラブの上に配管されている場合は専有部分と判断する場合が多いと思います（管理規約で専有部分と共用部分の境目についてどう規定しているかも確認してください）。管理会社は、調査結果から専有部分での漏水と考えているようにお見受けしますが、その認識について説明を求めよくご確認されるべきであると思います。

不動産・建築

マンション管理組合理事長の不正行為

【相談の背景】私はあるマンションの区分オーナーです。そのマンションは全部で約７０戸で管理会社に委託せず長年自主管理をしています。ここ10年程は理事長と会計担当は同じ人物が行っていますが、「管理規約違反」（管理費等は口座から自動振替の方法により管理組合の預金口座に受け入れることとする。とあるが現金振り込みでしか対応しない）、「総会決議の不履行」（①携帯電話購入を購入の決議をして電話窓口を設けたにもかかわらず電話を一切使用せず管理組合との連絡は手紙のみ②管理会社に委託する方向とか速やかに外部委託と何度も決議したが菅理受託会社への見積もり等の経過報告を総会で一切行っていない）、「不誠実行為」（組合員からの規約や議事録の閲覧請求を無視）、「管理費の私的流用」（年間40万の役員報酬を受け取りながら出張の度に実費交通費の他出張手当を支払い3重払いしている。役員交通費規定は無い）や（年々費用が増しており組合運営費は5年前に比べて１，５倍になっており中には私的流用が疑われるものがある）があり解任させたり、善管注意義務違反で訴えたいと考えています。※他にも不当行為はありますが文字数の関係で割愛します。【質問1】年1回の総会は出席票・議長への委任状、総会議案書が郵送され、議決権行使書が同封されていないのでほとんど議長に一任となってしまっている。こんな状況で、どのようにして理事長を解任すれば良いか教えて下さい。【質問2】これらの内容で、善管注意義務違反として追及する要件を満たしていると言えるでしょうか？満たしているなら裁判所にはどのように訴えればよろしいでしょうか？

回答

ベストアンサー

様々な場合や場面がありますので、すべてを網羅してお答えすることはできませんが、一般論として参考にしていただければ幸いです。【質問１】について（解任の方法）任期満了に伴う役員改選の時期にある場合は、新たな役員を選任する決議をすることができれば、現役員の解任が事実上実現できます。役員がまだ任期途中の場合は、臨時総会を開いて解任決議をする必要がありますが、理事長自身が招集することは考えられませんので、組合員から理事長に対して総会の招集を請求することになります。理事長がこれに応じないような場合には、組合員自身が総会を招集することができます（これらの手続が管理規約に書いていなければ、区分所有法という法律に基づいて進めていきます）。また、管理規約によっては監事に総会の招集権がある場合もあります。総会によらなくても裁判所に理事長の解任の訴えを提起することができますが、不正行為があるとの強い証拠が必要となりますので、まずは、他の組合員と結束して総会での解任を目指すべき場合が多いのではないかと思います。（委任状と議決権行使書に関して）出欠票は提出してもしなくても総会に出席できますし、委任状は指定の書式を使用する必要はありません。ですので、無理に出欠票を提出する必要はありませんし、議長以外の組合員に議決権行使を委任する場合は、その旨を書いた独自の委任状を提出すれば有効です。なお、現役員が提出済みの委任状を握りつぶすことを阻止するには、委任状を内容証明郵便で作成して提出するといった方法も考えられます。また、議決権行使書についても、同封されていなければ独自のものを提出して構いません。【質問２】についてご記載の内容はそれぞれ善管注意義務違反にあたるものと思いますが、その義務違反を追及するというだけの裁判はできません。その義務違反に基づき、理事長の解任を求めたり、たとえば私的流用の返還を求めたり、具体的な請求を設定する必要があります。具体的な対応は、貴マンションの管理規約がどうなっているかも併せて検討する必要がありますので、一度、規約をご持参の上でお近くの弁護士に相談されてみてはいかがでしょうか。

不動産・建築

不動産売却時の詐欺のケースについて相談

【相談の背景】投資用のマンション保有しています。売却しようとしていますが、中々売れない状況です。ですが先日ある仲介会社から相場よりも結構高い値段で買いたい買い主がいると連絡がありました。買い主の情報を聞くと法人であり節税のため不動産購入を検討しているとのことでした。仲介会社も昨年出来た会社で口コミ等を調べても出てこず、相場よりも高い値段という点で詐欺ではないかと疑っています。【質問1】不動産売却時の詐欺のケースはどのようなものが考えられるでしょうか？

回答

ベストアンサー

この場合の詐欺とは、広くとらえれば、マンションの買主が売主を騙して、売主に不当な損失を与える一方で買主自身が経済的な利益を得ることと考えることができます。もっとも考えやすいのは、不動産の名義が変更されたのに代金がもらえないというケースではないかと思いますが、これに対しては、代金がきちんと支払われるまで名義変更に必要な書類を渡さない、代金は確実な銀行振込で行うようにすることで対応が可能です（ご相談者にも仲介会社があるのであれば、通常そのあたりは確実になされるものと思います）。そのほかには、マンションを売った後に、設備の故障を隠していたなどと虚偽の主張をして契約不適合責任を追及し、補修費用を請求してくるといったことも考えられるかもしれません。これに対しては、契約締結の段階で契約不適合責任をどこまで負うのかを明確にすることや、躯体や設備の状況を確認し、契約段階で相互に確認しておくことや自身でも証拠化しておくことが考えられます。一般論になりますが、参考にしていただければ幸いです。

共用部分

アパート住人に、多く取り過ぎていた電気料金を返金したい

【相談の背景】義父母が、不動産会社を通さず自己流で経営してきた古いアパートを数年前引き継ぎました。義父母はずっと、各入居者の部屋前に取り付けてある電気メーターを毎月チェックし、入居者さんに電気料金を請求していたのですが、玄関や廊下など共有部分の電気料も上乗せした金額を長年請求しておりました。契約書にはその内容は記載しておらず、入居者さんから部屋で使った電気料より高く請求されている、共有部分の電気代は大家が払っていると前に聞いたのに、とのクレームを今回初めて頂きました。義父は他界、義母も年齢的に記憶もあやふやで、引き継いだ主人と私が対応しております。その入居者さんは生活保護受給者で、長年他の入居者さんにイタズラしたり、トラブル続出で言われもないことで金銭を要求され、お支払いしたこともありました。なにかというと、明日弁護士に会うとか、今回も消費者センターに相談すると遠回しに脅されているような気分で落ち着きません。生活保護担当のワーカーさんも、弁護士に訴えるなどと言われていて、役所でも有名なトラブルメーカーではありますが、この度のクレームに関してはこちら側に非があるように思うので、主人と私はいくらかでも返金したいと考えております。【質問1】どれくらいまで遡って計算し、お支払いすれば良いものでしょうか?　よろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

契約書を拝見した上でないと正確なお話ができませんが、共用部分の電気代を賃借人が負担することを読み取ることができないのであれば、お考えのとおり、その上乗せ分は本来請求できなかったということになります。民法では、このように根拠のない利益を「不当利得」といい、利得者はこの不当利得を相手に返還する義務を負います（民法７０３条）。ご質問に対する回答ですが、相手が持っている不当利得返還請求権にも時効があります。時効期間は、現在の民法では５年ですが、２０２０年３月３１日以前は１０年と定められていました。したがって、今回の場合、過去１０年分は時効が成立していませんので、１０年分を遡って返還する必要があります。いずれ、契約書をきちんと読んだ上で対応する必要があります。また遡って計算する資料がない場合にどうするかなど、事前に検討しておくべき事項がいくつかありそうですので、一度、お近くの弁護士に直接相談することをお勧めしたいと思います。

遺言書

遺言、相続などの解釈について

【相談の背景】叔母が亡くなり昨日通夜、本日告別式を行います。叔母は父の兄の配偶者であり、父の兄、父、父の母は亡くなっております。叔母の生前の依頼があり、自分に何かあった時のことは私の弟夫婦にいろいろなことを一任しておりました。今回亡くなる原因になった病気で倒れた際も、何から何まで弟夫婦で処理をし、今回の葬儀も弟夫婦が喪主ということで葬儀を仕切っております。いざ亡くなってみると、遺言の内容で葬儀にかけていた保険から家のこと、相続関係は叔母の妹へ、というものでした(間に行政書士が入っております)叔母の妹は遠方に住んでいることもあり、私は一切関せず、といったスタンスであり、葬儀や家の処理は我々でやってください。私は知りません、の一点張りで困っております。こちらのスタンスとしては相続するものは無いので正直家のこともどうでもいいのですが、相手方の姿勢に我々の親族が怒ってしまい、叔母の遺骨は当方墓には入れない、と完全に対立の図式になってしまいました(親族は一人遠方に住んでいる叔父を除いて皆嫁いでおり、直系の親族は我々だけとなります)私と弟夫婦は叔母に頼まれた手前、墓には入れてあげたい、しかし叔母の妹夫婦が相続しているものに関しては責任をもって処理してほしい、それだけなのですが、このまま帰られては最悪のケースになりそうです。相手方を説得させる法律的な考えがあればご教授ください。【質問1】そもそも今回のようなケースは喪主を引き受けるべきではなかったのでしょうか？【質問2】第一優先は叔母の姉が相続に関わることは今後一切引き受けてもらうことです。それがなければ我々親族の怒りは収まらないようなので、何か法律的な解決方法があれば教えてください。

回答

ベストアンサー

喪主を引き受けるべきだったかどうかは、生前のご関係もありますので回答が難しいところです。法定相続人ではない皆様が、叔母様の妹（以下「妹」）に相続手続を引き受けてもらうことを法律的に強制することは困難ですので、これを促す方向で考えることになろうと思います。たとえば、今後の家の固定資産税は妹が支払う義務があることや、家を管理する責任もあること（事故が生じた場合には民法で損害賠償責任を負うこともある）をなどを理解してもらうことが考えられます。そして、相続人でない私たちは一切タッチできないので、それが嫌であれば早急に手続を行ったほうがよいと思ってもらう必要がありそうです。参考にしていただければ幸いです。

相続人

自分が他界した場合の法定相続人の確認

【相談の背景】父親が他界し自分の保険など受け取り人変更などがあり法定相続人の確認がしたい。【質問1】家族構成は実父（昨年他界）継母（実母は子供の時他界）兄、兄嫁、甥、姪です。私は独身で一人暮らしをしてます。私が他界した場合の法的相続人は兄のみになりますか？また、兄が他界していた場合はどうなりますか

回答

ベストアンサー

ご相談者様が継母と養子縁組している場合は、法定相続人は継母だけです。養子縁組がなければ、お兄様だけが法定相続人となります。法定相続人がお兄様である場合、ご相談者様よりも先にお兄様が亡くなったときには、甥、姪が相続します（代襲相続といいます）。兄嫁は相続人とはなりません。最後に、保険の受取人が誰になるかは、保険会社との契約内容によりますので、保険会社に確認することをお勧めします。参考にしていただければ幸いです。

不動産・建築

ご近所さんとの土地交換トラブル

【相談の背景】50年ほど前に、祖父がご近所の方と土地を交換したそうです。最近になって交換したご近所さんから、土地泥棒、騙されたと言われるようになりました。法務局に行き、確認したところ、土地を交換したということまではわかりました。ただ、50年も前のことですし、現在は祖父は他界しており、どのように交換したのか、また交換した際に土地代金を支払ったのかもわかりません。どうしたらいいかとても困っています。よろしくお願いいたします。【質問1】ご近所さんにはどのように対応した方がいいですか？

回答

ベストアンサー

お困りと思います。「騙された」と言っている相手が具体的に何を望んでいるのかは不明ですが、たとえば詐欺罪の被害を訴えて警察に動いてもらうとしても、50年前の事件は証拠を集めることも困難ですし、何より優に時効が成立していますので、警察が動いてくれることはないでしょう。また、民事事件として、交換契約の取消しを訴えたり、損害賠償請求をするにしても、やはり優に時効が成立していますので、相手が勝訴する可能性はないでしょう。以上のことを相手に分かってもらう必要がありますが、ご相談者から説明しても理解してもらえないようであれば、弁護士から通知を出してもらう対応が考えられます。また、相手の言動が脅迫罪あたる場合などは、警察に介入してもらえる可能性もあります。いずれにしても、一度、お近くの弁護士に相談されてみてはいかがでしょうか。（交換した土地の情報について）登記のことは司法書士にお聞きいただくのが正確ですが、登記申請の添付資料の保存期間は、かつては１０年間だったと理解しています。そのとおりだとすれば、交換した土地について調べることは難しいかもしれません。

不動産・建築

賃料の支払いが遅れた場合の対応について

【相談の背景】賃貸契約している入居者から今月1月分の賃料が支払われていないので困っています。入居者の携帯電話に連絡するもコールするが出てもらえず返信もありません。携帯のショートメッセージでは連絡が取れていたが「1月15日に支払う、遅れた場合優先して支払う」と返信あったが入金確認できなかったので携帯に連絡するも出てもらえずSMSでも返信ない状態です。最近ほぼ毎月賃料の入金が遅れていたので都度電話していたが電話には出ず、SMSでは連絡取れていたのですがそれも返信がなくなってしまいました。以前から遅れがちだったので保証人の方へ連絡をとった事もあります。保証人から契約者に連絡が行ったようで支払ってくれた経緯はあるのですが最近は保証人も契約者に対して思う所があるようで連絡しても逆ギレするような状態です。保証人と契約者の関係について契約者（夫）、妻、子（5人）保証人（妻の父）今後の対応について良い方法をご教授できればと思います。ご回答よろしくお願い致します。【質問1】賃料の支払いが遅れております。以前から遅れがちで何度も催促しているのですが今回は連絡も取れなくなり困っております。

回答

ベストアンサー

未払賃料の回収については、借主本人や保証人に催告するだけでなく、訴訟を提起するとともに預金残高や給料を差押える方法がありますが、賃料が支払えないということはもともと資力に乏しいことも多く、実際の回収が困難なことが多いのも実情です。そうであるならば、今の借主には退去してもらい、新しい借主を入れることを検討すべきかもしれません。その場合、一般に3ヶ月程度の賃料滞納になれば賃貸借契約を解除することができますので、そのタイミングで解除通知を出すとともに、建物明渡の訴訟を提起することが考えられます。なお、未払賃料の請求も建物明渡訴訟の中で行います(場合によっては保証人から支払を受けられる可能性もあります)。

不動産・建築

賃貸住宅において、世帯主が勝手に変更されました

【相談の背景】賃貸住宅の「世帯主」について困っていることがあります。長文になりますが、最後までお付き合いいただけますと幸いでございます。そのアパートには、夫と二人暮しで、世帯主は夫でした。しかし、昨年7月、夫が倒れ意思疎通が出来ない状態で現在も入院中です。夫のお母さんから、世帯主を私に変えてほしい、と要望があったので、不動産屋(ハウスメイト)さんに世帯主変更を申し出たところ、世帯主を変更するには一から契約しなければならず、家賃×3ヶ月分がいる、と言われました。流石にそれはキツイので、引越しまで待ってほしい、と夫のお母さんに伝えました。それから12月23日に無事退去でき、退去費用等も滞りなく決定しました。しかし、今日、引越し先の市役所に転入届けを書きに行きましたところ、以前のアパートの世帯主が私になっていることが判明しました。おそらく、夫のお母さんが痺れを切らして退去前に勝手に夫の分だけ実家へ住所変更したのだと思います。【質問1】心配なのは、最後の最後に私が世帯主になったということは、滞りなく退去できたはずが、いったん世帯主「私」で入居して退去した、つまり、先述した家賃3ヶ月分を支払わなければならないのか、という点です。【質問2】そもそも、世帯主が変更になったことを、不動産屋(ハウスメイト)さんは知る術があるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

ご質問からお時間が経っているようですが、お答えいたします。【質問１について】不動産屋の説明は、おそらく、賃貸借契約の借主を別人に変更するには、もとの契約を終了して新たな借主と契約し直す必要があるということだと推測します。住民票の世帯主が変更になったからと言って、自動的に賃貸借契約の借主が変わるわけではありませんので、ご主人が借主のまま契約が終了した現在、不動産屋が家賃３か月分の請求をしてくることは、普通はないだろうと考えます。万が一、このような請求が来たら、すぐにお近くの弁護士に相談してください。【質問２について】不動産屋すなわち宅建業者自身があなたの住民票を確認することはできません。たとえば、不動産屋が弁護士に依頼して何らかの金銭を請求する場合は、委任を受けた弁護士が住民票を取得し、世帯主の変更を知ることができますが、前記のとおり、あまり心配する必要はないと考えます。以上、ご参考にしていただければ幸いです。

不動産・建築

名字変更で手数料を支払う必要があるのか？

【相談の背景】すみません言葉使いが下手くそなのですが相談に乗って下さい。今日管理会社に家主（嫁）が結婚したので名字が変わりますねって言ったら名義変更が必要ですので家賃1ヶ月分払って下さいと言われました。自分（夫）はそんな説明受けてない払いたくないと言いました。不動産屋でもうすぐ結婚するんですよねーとか話したりしててその時は不動産屋はどっちが賃料を払うか知らない状態なので説明うけてないです賃料をどっちが払うかって事で自分名義で借りようと思ってたのですが管理会社の間の保険会社から電話で自分の収入と嫁の収入には結構差がありなんで夫名義で審査するんですか？って言われたのでもうすぐ結婚するのでどっちでも良いかなってと思ってと言ったら自分名義じゃ難しいから嫁の名義で審査しますねって言われて嫁名義変更では審査通りましたといわれ名義変更に手数料がかかる事とか教えてもらってないのにそのまま話は進み借りる事になりました。管理会社から1ヶ月分の手数料をいただきますと言われて、そんな説明受けてないけど？めっちゃなっとくいかないんですがそんなんだったら最初から借りなかったのになんで支払わないといけないんですかね？納得いかなすぎてどうしたらいいかわかりません。保険会社がおかしいと思うんですけど名義変更するのわかってるはずなのになんも説明されてない手数料は絶対に支払わないといけませんか？1円もはらいたくないです【質問1】嫁の名字が変わるだけで支払う人が変わる訳でもないし名義変更するのに手数料がかかる事を説明されてないのに手数料を支払う必要はありますか？

回答

ベストアンサー

事実を簡単にまとめると、次のとおりであると理解しましたので、その前提でお答えします。〇結婚前に、妻の名前で賃貸借契約を締結した。〇結婚して妻の苗字が変わったので、そのことを管理会社に連絡したら手数料として賃料１か月分の支払を求められた。賃貸借契約書には、氏名の変更があった場合には通知しなければならないと書かれていることが多いと思います。そして、賃貸借契約書に「氏名変更」の手数料の金額が書いてあれば、基本的には支払う必要があります。氏名変更ではなく「名義変更」に手数料がかかると書いてある場合ですが、この場合は、契約の当事者そのものを変更（例：妻から夫に変更）する場合を指し苗字の変更はこれに当たらないと解釈する余地があります。いずれにせよ、賃貸借契約書の全体を見て判断する必要があります。ぜひ契約書を持参して、お近くの弁護士に相談されることとをお勧めします。

相続税

兄の遺産を受け取った際の相続税と手続きについての質問

【相談の背景】高齢の兄が死亡後、子供がいないので通帳にあった現金を弁護士の方に手続きしてもらって自分(弟)の銀行口座に振り込んでもらいました。今年3月の出来事で約1000万円です。自分の収入は年金のみです。【質問1】これは相続税が発生しますか？何か手続きが必要ですか？

回答

ベストアンサー

相続税には基礎控除額というものがあり、遺産の総額が3000万円＋（600万円×法定相続人の数）以下であれば、相続税はかからず申告もいりません。振込んでもらった1000万円が遺産の全てであれば、相続税はかからず申告の手続も不要です。より詳しいことは、税理士にお聞きすることをお勧めします。

相続

高齢の祖母の財産管理をめぐるトラブル

【相談の背景】祖母は90歳を超え高齢で、自立型の介護マンションで暮らしています。高齢ですが会話はしっかりとしており、要介護度も１程度です。もともと私の父が財産管理を行っていましたが、急遽入院し3か月ほど訪問ができない間に、私の弟（孫の一人）が頻回訪問し、キーパーソンとして管理を行うようになりました。通帳や実印も持っていかれてしまいました。久しぶりに父が祖母宅を訪問すると、全て父に任せたいと話しており、先日財産管理契約を結びました。しかし、実印と通帳等が弟に持っていかれており、祖母宅にありません。今後作り直し等を考えています。先日祖母宅に訪問したところ、弟と祖母と弁護士が同席の上で何か書類を書かされたと話していました。書類の内容は覚えていないそうです。弟と財産管理契約を結んだかもしれません。しかし父と話しているときは、父に全て任せたいと繰り返しています。今後財産管理をしていきたいのですが、弟は非常に対立的で連絡が一切つかないため、通帳やカードの引き渡しの要求もできず困っております。なお、後見手続きも検討しましたが、祖母がしっかりとしており後見相当となりませんでした。【質問1】このような中で、弟側には弁護士もいるようですが、父中心の財産管理にするために実印や銀行通帳の作り直し等を行うことに問題があるでしょうか。【質問2】また、財産管理契約が重複している場合、どちらが有効なのでしょうか。日付はこちらが交わした契約が最新のものとなっています。弟とは解約するといった連絡をした方がいいでしょうか。

回答

ベストアンサー

【質問１について】お祖母様と父上との間で財産管理委任契約が締結されており、以前に弟が作成したという文書の内容は不明とのことですから、原則論として、お父上は自身が締結した財産管理委任契約の趣旨に従って行動する必要があります。つまり、契約上必要があれば、銀行通帳やキャッシュカードの新規発行や、印鑑登録のし直しをすることは問題ではなく、むしろ、行う必要があるということになります。【質問２について】契約内容を拝見しなければ正確なことはいえませんが、一般論として、財産管理委任契約が重複している場合、どちらか一方が優先するというよりは、併存する（両者ともに財産管理の権限を与えられている）と捉えるべきケースが多いのではないかと考えます。併存している場合、基本的にはお祖母様ご自身が、弟に対して契約解除の意思表示をする必要があります。なお、これは質問外ではありますが、お祖母様が弟の前で作成した文書の内容は、財産管理委任契約である可能性のほかに、お祖母様の遺言書である可能性もあるとの印象を持ちました。以上、一般論的な記載となってしまいましたが、より具体的なことについては、お父様との財産管理契約の内容や、弟との関係性などの情報を持参して、お近くの弁護士に一度直接相談されるのも方法のひとつかと存じます。参考にしていただければ幸いです。

遺留分

全財産を息子1人への遺言書。夫と夫の連れ子の遺留分は？

【相談の背景】遺言書を作ろうと思っております。夫は再婚（前妻との間に娘1人あり）。私は初婚で夫との間に一人息子がいます。夫の戸籍に私と息子は入っています。まだ夫は存命ですが、私の全財産を息子一人に相続させたい遺言書を残そうと思っています。（特に連れ子、その次に夫に、私の財産を渡したくないので）【質問1】夫の連れ子（娘）に法定相続権はありますでしょうか？（私と夫で娘を育てましたが、私の子としては養子縁組はしておりません）【質問2】夫が遺留分を請求した場合、私の全財産の1/4（1/2×1/2）が遺留分でしょうか？もし連れ子に相続権があればその遺留分は1/8でしょうか？（1/4×1/2）

回答

ベストアンサー

【質問１】夫の連れ子（娘）とご相談者との間で養子縁組をしていないのであれば、連れ子との間に法律上の親子関係はありません。したがって、連れ子に法定相続権はありません。【質問２】夫の遺留分は、お書きのとおり、1/4（1/2×1/2）で合っています。連れ子に相続権はありませんので、遺留分もありません。参考にしていただければ幸いです。

不動産・建築

不動産営業の対応の仕方

【相談の背景】不動産投資の連絡が何度が来ており、勢いにおされて1度対面にて会う約束をしてしまいました。その日話を聞いて次回日程についての話になりましたが、予定が分からないためとそのまま帰宅しました。後日、営業から日程調整の件で連絡があり、忙しいとお伝えしたら来週のー曜日に仮押さえしておきますという話になり、予定が分からないためお約束は出来ませんとお伝えしました。仮予約の日当日、○○にてお待ちしておりますというショートメッセージがありましたが業務終了していないためお伺いできませんと回答しました。この時点で非常に迷惑に思い以後電話を取らないようにしておりました。今度は会社の方に電話がかかってくるようになり、また、携帯には違う番号で何度もかかってくるようになりました。全て無視していたのですがショートメッセージにて約束をドタキャンしたことと連絡がつかないことにより社内で大事になっていると言う旨のメッセージが来ました。その際に、非常に迷惑をしている点、契約の意思がない旨、また二度と連絡をしないようにメッセージにて連絡を返しました。先週、社内会議で、問題になっており顧問弁護士から電話がいきます、大事にしたくないので1度何何(営業)まで連絡くださいというショートメッセージがかえってきました。【質問1】このまま無視をし続けても大丈夫でしょうか。【質問2】このような勧誘は法的に問題ないのでしょうか。

回答

ベストアンサー

【質問１】ご相談の記述を前提とする限り、無視を続けても問題ありません。勧誘を断ることはご相談者の自由です。社内で大ごとになっているのが仮に本当であるとしても、それはご相談者には無関係です。万が一、本当に顧問弁護士を名乗る者から連絡があった場合には、氏名と登録番号を聞いて記録に残し、一度別の弁護士に相談してください。一般論として、このような業者は、儲けにならなければ、やがて連絡してこなくなることが多いと思いますが、大事なのは、ご相談者が最後にされたように、きっぱりと契約の意思がない旨（話すら聞くつもりがない旨）を伝えることだと思います。【質問２】今回の関係でいえば、次の禁止行為に該当する可能性があります。→　宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること。法令の根拠は、宅建業法（４７条の２第３項）と同法施行規則（１６条の１１第１号ニ）です。ご参考にしていただければ幸いです。

不動産・建築

借地上の建物の所有者全員が地代の支払い責任を負う？

【相談の背景】借地上の長屋を１９９４年から相続により父（８６）が１/２兄が１/４私が１/４所有。父が地代を滞納したため、２度催告状が来たのち、本日、地方裁判所から訴状が来ました。内容は、地代の支払いと土地の明け渡し。【質問1】上屋を所有する各人が地代の支払い責任を負うのかその場合、４分の１ではなく全額について連帯で責任があるのかについて教えてください。兄も私も、借地であることも近年まで知りませんでした

回答

ベストアンサー

建物の共有持分を取得しただけでは借地権者になりませんので、地代の支払義務は発生しませんが、お父様が30年前の当時、借地権も3人で共有する手続を地主にとった可能性もあるかと思います。借地権を取得した方法が相続が売買かにかかわらず、借地権の共有者は全額について連帯して責任を負います。地主側が主張する事情は訴状に書いてある可能性がありますので、お近くの弁護士に資料をもって相談されることをお勧めします。

相続人

相続対策について：被相続人がなくなった場合の法定相続人は？

【相談の背景】相続対策についてのご相談です。被相続人の養父は死去、伯父の養母は存命です。また実父は死去、実母は存命です。また、養親には実子が3名おり、全員存命です。また、実親にも実子が3名（被相続人含む）おり、全員存命です。【質問1】このような状況で、被相続人がなくなった場合の法定相続人は誰になりますでしょうか？【質問2】養母と実母が先になくなった場合の法定相続人は誰になりますでしょうか？【質問3】被相続人が実親や実兄弟（あるいはその子）のみ相続したい場合に、どのような対策が考えられますでしょうか？

回答

ベストアンサー

次のような親族関係であると理解しました（その前提でお答えします）。養子縁組は、普通養子縁組であることを前提にお答えします。養父／既に死亡、養母／存命実父／既に死亡、実母／存命養父と養母の間には、実子が３人実父と実母の間には、実子が３人（今回の養子を含む）【質問１】この状況で養子が亡くなった場合の法定相続人は、養母と実母です。【質問２】養子よりも先に、養母と実母がなくなっていた場合の法定相続人が誰かというお尋ねだと理解しました。この場合、法定相続人は、養親の子と実親の子です（つまり、今回挙げた兄弟の全員です）。【質問２】養子が、実母や実の兄弟にだけ相続させるには、遺言を作成するのが有効です。ただし、養母には遺留分の権利があります。遺留分の主張をされた場合には原則として受け入れなければなりません。

相続放棄

相続問題についてどうすれば良いか？

【相談の背景】今月父が他界しました。アパートでの自死の為、オーナー様から損害賠償請求の可能性があります。借金は把握してる限りでは少額です。私は相続放棄する予定ですがそうなると次は父の兄弟姉妹が相続人に。連絡とろうにも父も私も居場所、連絡先が全く分かりません。御存命なのかもわかりません。弁護士さんに頼めるような経済的状況にありません。【質問1】どうすれば良いか検討もつきません。費用があればと悔やむばかりで。なにか個人で探し出す方法はございませんでしょうか。

回答

ベストアンサー

Q１．兄弟姉妹を個人で探す方法はないのかA１．戸籍法で戸籍謄本を取得できる親族の範囲が定められており、個人では、お父様の兄弟姉妹の現在の戸籍を取得することは、残念ながらできません。ほかに兄弟姉妹を探し出す方法は、思い当たりません。Q２．次の相続人に対し裁判所から連絡は行くのかA２．裁判所から連絡は行きません。ちなみに、次の相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から３か月間は相続放棄ができます。つまり、アパートの貸主から兄弟姉妹に連絡が行ったときに初めてお父上の死亡と相続放棄を知ったのであれば、そこから３か月の間、相続放棄ができるということです。Ｑ３．兄弟姉妹がご相談者に請求してくる場合、支払義務はあるのかＡ３．相続放棄をしたことを知らせる義務はありませんので、兄弟姉妹に対する支払義務はありません。以前の質問を確認しましたが、ご相談者がアパートの連帯保証人なのですね。その場合、相続放棄をしたとしても、アパートの貸主からは連帯保証契約に基づく請求があるかもしれませんが、兄弟姉妹に対して支払義務がないことに変わりはありません。Ｑ４．相続放棄申請前や申請中に故人の銀行通帳への記帳はしても相続放棄に影響はないかＡ４．通帳の記帳は相続財産の処分行為ではありませんので、相続放棄に影響はありません。以上参考にしていただければと思いますが、一度お近くの弁護士に相談して、ひとつひとつ問題点を確認していくことをお勧めいたします。

賃料の滞納

ご近所間の賃料不払いトラブル

【相談の背景】Xは、長年の知り合いである近所のYから、「A（Yの子、成人）に住まわせたいので、あなたの空き家を貸してくれないか」との依頼を受けたことから、約10年前にXY間でX所有の建物にかかる賃貸借契約を締結しました。ところが、ここ3年余りAからは賃料の支払いがなく、名義上の賃借人であるYに支払いを求めても「俺は知らない。居住者のAに請求してくれ」と話し合いに応じてくれません。また、Aも「金がない」と開き直ったままです。すでに信頼関係は破綻しておりますが、Xとしては、①滞納分の支払い及び今後の賃料支払の確実な履行②滞納分を完納させた上で退去③YまたはAによる土地建物の買取のいずれかを求めています。なお、YとAを比べると、Yの方が若干資力があるようです。【質問1】この場合、「だれ」に「どのような」請求権を行使するのが最も合理的でありましょうか。

回答

ベストアンサー

①から③のいずれでもありませんが、賃貸借契約を解除して建物の明渡を求めると同時に、滞納賃料と明渡までの賃料相当損害金を求めるのが合理的ではないかと思います。相手は、基本的に契約した賃借人Yです。具体的な事情をさらに伺う必要はあるものの、①は、Yと Aに賃料を支払う意思がない以上、任意の支払は期待できない場合が多いように思いますし、仮に預貯金などに強制執行して回収できたとしても、また不払いが発生して根本的な解決に至らないように思います。完納させた上で退去という②についても、完納前にまた不払いになるなどして、なかなか解決にならないように思います。買取を強制することはできないので、③は AやYが応じなければ不可能です。

土地の境界線

「隣家の草木が越境し、物置の屋根にあたっている。内容証明の手紙で解決できるか？」

【相談の背景】昨年くらいから隣家の草木が越境し物置の屋根にあたってます。８月１５日に警察と市役所に相談しました。警察はその日にお声掛けしてくださいました。市役所は内容証明の手紙をだしてみて様子を見てはと言われました。カーポートにはツルみたいなものが伸びています。物置の屋根は汚れがひどくなっていて、風が吹けば屋根に枝があたっています。個人で内容証明の手紙をだした方がいいのか?弁護士の方にお願いしたほうがいいのか、迷っています。【質問1】内容証明の手紙を出して解決できるのか。【質問2】物置の屋根の汚れは落としてもらえるのでしょうか。【質問3】弁護士の方に依頼したほうがいいのでしょうか。

回答

ベストアンサー

既に解決しているかもしれませんが、お答えいたします。まず、民法では、土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができるとされています（233条1項）。そして、竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないときには、土地の所有者は、その枝を切り取ることができるとされています（233条3項）【質問１】内容証明郵便は、差し出した郵便の内容を郵便局が記録しておくで、「言った言わない」の水掛け論を予防できるという郵便ですが、受取人によっては、差出人が本気であることを感じ取る場合も多いので、解決に向けて動き出す可能性はあります。このような相手の受け取り方はともかくとして、確実な解決を期するには、民法に従い、最終的にご自身で切除する道も確保しておく必要がありますので、相手に催告をした事実とその日付を動かぬ証拠として残すため、内容証明郵便を利用するべきだと考えます。【質問３】弁護士に依頼すれば、内容証明郵便の中身も含め、法律に従った正確な対応が可能ですが、実際には費用のご心配もあるかと思います。依頼するべきかどうか、依頼するにしてもどのレベルまで依頼するか、お近くの弁護士に相談してみることをお勧めします。【質問２】物置の汚れが越境した草木によるものと判断できれば請求可能と思います。

遺産分割協議

遺産分割協議中に判明した使途不明金について

【相談の背景】母が95歳で亡くなり，遺産分割協議中です。相続人は兄と私の2人です。母の銀行口座の取引履歴を確認したところ，この2年間で引き出された使途不明の現金が約3千万円あることが分かりました。母は高齢でほとんど寝たきりであったため，母の通帳や印鑑は兄が管理していました。そのため，現金を引き出すことができたのは兄だけです。それは兄も認めています。しかし，兄は自分自身の預金通帳を税理士に開示し，兄の口座に3千万が入金されていないことから，「母に頼まれて現金を引き出したが，すべて母に渡した。自分は使っていない。」と主張しました。税理士が確認した範囲では，兄が現金を使用したことを示す証拠はありません。兄は昔から株の売買をしており，私は兄が3千万を株に費やしたのではないかと考えています。【質問1】兄の証券口座の取引履歴を開示してもらうことはできるのでしょうか。私に対して開示することが無理でも，税理士に証券口座を開示してほしいと考えています。

回答

ベストアンサー

お兄様が株に費やしたのが真実だとすれば、お兄様が自ら取引履歴を開示することは考えにくいですし、税理士も強制的に開示させることは難しいでしょう。取引履歴を開示してもらう方法としては、お兄様を相手方として、使途不明金を返還するよう民事訴訟を提起し、その訴訟内の手続で、裁判所から特定の証券会社に対しお兄様の取引履歴の開示を要請してもらう方法があります（調査嘱託といいます）。また、たとえば弁護士からお兄様に、上記の訴訟手続を行うことを予告して、自ら履歴を開示するよう求めることも考えられます。参考にしていただければ幸いです。

契約の更新

賃貸契約の相続について

【相談の背景】知人の外国人が昨年旦那さんを亡くしました。アパートの契約更新の葉書が来たため管理会社に連絡したところ名義変更にあたり①新たに審査をすることになる②審査の結果更新できない場合があると言われたそうです。【質問1】審査の結果更新できなかった場合、アパートから出ていかないといけないのでしょうか？更新できないと住むとこがなくなってしまいます。家賃の滞納などはありません。

回答

ベストアンサー

賃貸人が、遺族年金の資料をもって相続人と認めてくれればそれでも構わないと思いますが、そこは賃貸人次第です。

私道・私有地

老朽化住宅からの損害、撤去要求可能か？

【相談の背景】実家の隣の家の住人（男性一人住まい）が、去年９月死去し木造２階建ての住宅が放置されている状況。その家の築年数は不明だが、少なくても60年以上は経過しており、かなり老朽化している。関東地区で大きな被害が発生した2019年９月の台風で、その家の２階の雨どいの一部が、実家の敷地内駐車場の車に落下し、修理費用約94万円の損害発生。この際は、台風による不可抗力による損害と判断して、こちらの自動車保険を使用して修理をした。隣人には、損害状況の写真を渡して、今回の損害はこちらの自動車保険を使用して車を修理するが、今後同様の事故が発生しない様申し入れ、隣人も修理対応すると了承。しかし、それが実行されないまま現状放置されており、また、台風などの強風災害などが発生する可能性大である。【質問1】隣人遺族にこの老朽化した住宅の撤去を要求したい。

回答

ベストアンサー

> 自宅に差し迫った危険を排除する請求権は、正しくは「妨害予防請求権」の誤りです。大変失礼いたしました。妨害排除請求権は、実際に隣地からの倒木があったような場合にこれをどかすよう請求する権利のことです。

傷害

暴力事件を起こした息子に接近禁止命令を出せるか？

【相談の背景】息子４０歳に先日刺されそうになり軽微な怪我を負いました。以前から金銭を要求され渡していましたが、もうこれ以上は無理だというと妻の首を絞めたり、私も殴られたりと暴力に変わりました。警察にも相談してあり先日はすぐに警察も駆けつけてくれ現行犯で逮捕されました。今後はもう会うことも不安で、これ以上関わらない方法はないでしょうか？診断書等もあり、凶器も押収されていますが執行猶予などで出てきた後、逆恨みが怖いです。接近禁止などには出来ないものでしょうか？また、次男がいるのですが、相続などで次男に迷惑をかけたくありません。親子の縁を切り相続などもさせないことは可能でしょうか？【質問1】傷害罪で逮捕された息子に接近禁止は可能か？【質問2】相続など（遺留分）をさせないことは可能か？【質問3】これ以上関わらないためにはどうしたらいいのか？

回答

ベストアンサー

非常にお悩みのことと思います。【質問1と3】DVやストーカーの場合には接近禁止の一定の法制度が設けられていますが、それ以外ではとくに設けられていないのが実情です。どうしてもご長男から逃れるということであれば、引越をして移転した先の住民票の閲覧制限をかけてもらうという方策もありますが、転居が現実的でないとすれば、既にされているとおり、警察にすぐに駆けつけてもらえるような体制を整えることをもって対応するのが、もっとも確実な方法であるように思います。【質問2】親子の縁を切るという制度は残念ながらありません。相続で取りうる手段としては、すべての遺産を二男が取得するという遺言を作成する他に、以下の方法が考えられます。①相続欠格：ご長男が殺人未遂罪で処罰されるのであれば、当然に相続人の資格が剥奪されます(民法891条)。②推定相続人の廃除：①に当たらない場合でも、被相続人に対する虐待、重大な侮辱を加えたことや、著しい非行があることを理由として、相続権の剥奪を裁判所に認めてもらう制度があります(民法892条)。これら2つの制度であれば、ご長男の遺留分も発生しません。一方で、実際の手続を進める中でご長男を相手にしなければならないという問題があり、とくに②の場合は裁判所を納得させられるだけの強い証拠が必要となります。一度、どのような方法を採れるか、お持ちの資料も持参の上、弁護士に相談されることをお勧めしたいと思います。長くなりましたが、参考にしていただければ幸いです。

相続

17年前の母親の相続金を兄に請求したい

【相談の背景】17年前に母親が亡くなった時の相続の事ですが、母親がまだ生きてる時に、(お母さんのお金は兄弟3人で均等に分けなさい)と言っていました。母親のお金は兄が仕切って管理していて、姉だけがもらい私には来ていません。「姉はもらったそうだが私のはどうなったの?」と昔、兄に聞いた時に怒り始め、これ以上聞くと激怒しそうだったので聞けずじまいになりました。母親のお金を3人で分けるのを姉1、兄2、もらっていると言う事です。3人で分けなさいと母親が言った事は姉も聞いたそうです。ずっと心に引っ掛かかっていたので今からでも兄に請求したいです。法的に手続き出来る事を当時、知らなかったので今に至ってしまいました。当時、相続で判子を押した覚えもありません。兄にまず直接言うつもりですが、また怒り始めたり渡してくれない可能性が大きいので、その場合、法的に手続きして今からでも請求出来ますか?よろしくお願いします。【質問1】17年前、家で兄と親の相続のトラブル

回答

ベストアンサー

お兄様が怒り始めて何も協力してくれないという前提でお答えしますと、お母様の「お金」が現金だった場合、亡くなった当時の現金の額を証明することは困難で、請求も難しいことがケースが多いと思います。もし預貯金だった場合は、通帳があったり、金融機関に取引履歴を開示してもらえば、亡くなった時点前後の残高が分かりますので、現金よりは希望があるように思います。しかし、１７年前の取引履歴を保管していない金融機関も多いと思いますので、通帳を入手できない場合には、お心当たりの金融機関に取引履歴を発行してもらえるかどうか、あらかじめ尋ねてみるのがよろしいと思います。幸運にも、口座が解約されずに預貯金がそのまま残っていたような場合には、それを兄弟で分ければ良いのですが、実際には、解約されないまま、お母様の死亡前後に勝手に預金が引き出されているケースもよくあります。そういった場合、引き出した人に返還を求めることになりますが、その人が引き出したという証拠をどのように揃えていくかも課題となってきます。また、亡くなってから１７年も経っていますと、時効が障害になる可能性があります。一度、詳しい事情をもって、お近くの弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

株主総会

株主総会・取締役会の議事録の保管等、法令で定められている期間の考え方について

【相談の背景】株主総会・取締役会の議事録の保管等、法令で定められている期間の考え方について教えてください。例えば6月15日に開催した議事録の場合、1年や●箇月と法令で定められている期間を満たすためには、2月・4月等31日ではなく30日も月もありますが、それらは気にすることなく、3箇月であれば9月15日、1年であれば翌年の6月15日までで宜しいのでしょうか。それとも民法140条初日不算入の原則から、3箇月であれば9月16日、1年であれば翌年の6月16日までとなりますでしょうか。【質問1】お手数をおかけしますが、何卒よろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

民法140条の初日不参入の原則から、6月15日にたとえば株主総会があった場合、6月16日から期間を起算します。民法143条2項では「週、月又は年の初めから期間を起算しないときは、その期間は、最後の週、月又は年においてその起算日に応当する日の前日に満了する」とあります。つまり、○6月16日から3ヶ月→応答する日(9/16)の前日である9月15日に期間満了○6月16日から1年→応答する日(翌年6/16)の前日である翌年6月15日に期間満了となります。なお、民法141条で、期間はその末日の終了をもって終了するとありますので、上の例ではそれぞれ9月15日、翌年6月15日の終わりをもって期間が満了することになります。以上は一般論となりますので、具体的な事例がある場合は別途ご相談されることをお勧めします。参考にしていただければ幸いです。

執行猶予

贈賄罪での懲役執行猶予後、取締役になれるか？

【相談の背景】贈賄の罪で懲役1年6月執行猶予3年を受けました【質問1】贈賄の罪で懲役1年6月執行猶予3年を言い渡され、執行猶予3年が経過した場合、取締役になれますか？それとも執行猶予3年が明けてからさらに2年過ぎないとなれないのですか？

回答

ベストアンサー

どの法律の贈賄かによります。刑法198条の贈賄罪の場合は、執行猶予中でも取締役になれますが、以下の法律で定める贈賄の場合は、執行猶予が明けてから2年過ぎなければ取締役になれません。→会社法、金融商品取引法、一般社団法人及び一般財団法人に関する法律、民事再生法、外国倒産処理手続の承認援助に関する法律、会社更生法、破産法

相続順位

相続放棄の手続きに必要な謄本とは？(相続人が韓国籍の場合)

【相談の背景】父(日本人)が今年5月に死亡　享年79多額の債務を残して逝った為、母、私、弟は相続放棄の手続きをし、完了。(全員日本人)第二順位の祖父母は既に他界してますが、両方とも韓国人。祖父は50年程前に、祖母は12年前に他界。第三順位の伯父(日本人。現在85才)がこの度相続放棄の手続きに入りますが、第二順位の祖父母の戸籍(除籍？)謄本取得が必要になるかと思いますが、そこで質問です。【質問1】伯父が85才なので、普通は両親は他界してると思われますが、証明として、やはり謄本等は必要ですよね？【質問2】謄本の代わり？として、閉鎖外国人登録原票で提出するのは可能でしょうか？やはり翻訳した韓国の除籍謄本が必要でしょうか？

回答

ベストアンサー

既に相続放棄を行った裁判所にお尋ねいただくのが一番確実な方法ですが、伯父さまが85歳でも両親の戸籍は提出する必要がありますし、やはり閉鎖外国人登録原票では足りず、謄本が必要だと考えておいた方がよろしいと思います。ちなみに、相続放棄の３か月の期限内に、翻訳した謄本を提出するのが間に合わないようであれば、とにかく相続放棄申述書だけでも裁判所に提出し、謄本は後日提出するという方法もあります（これもあらかじめ裁判所に伝えて確認するのが確実です）。ご参考にしていただければ幸いです。

遺産分割協議書

遺産相続について、遺産分割協議書で息子と叔母が相続することは可能でしょうか？

【相談の背景】現在、80歳の母親が一人で岩手県に住んでおり、私の叔母（母親の姉妹）2人が面倒を見てくれています。私に兄弟はいません。父親は他界しており、母親の法定相続人は私1人です。私は、埼玉県で所帯をもっており、岩手に帰るつもりはありません。母親は、今は元気ですが、高齢ですのでいつ他界するかわかりません。その時は、実家の土地（約200坪、評価額坪8万円ぐらい）を、お世話になっている二人の叔母に遺産分割協議書を作成して相続という形式をとりたいと考えています。贈与となると税金がかかりますので相続という形にしたいのです。私の埼玉県の分譲マンションの購入の際に両親から資金提供してもらったため、マンションの持分約1/5が母親名義になっています（父親他界のため）ので、相続放棄は出来ません。母親の資産は主に、岩手の土地と私のマンションの持ち分だけです。私のマンションの持ち分を私が相続して、実家の土地を母親の姉妹2人に相続するという遺産分割協議書は可能でしょうか。【質問1】母親名義の資産を、息子の私と、母親の姉妹2人の3人での遺産割分協議書による相続は可能でしょうか。

回答

ベストアンサー

遺産分割協議は、被相続人が亡くなった後、法定相続人の間で行うものです。本件では叔母様2人は法定相続人ではありませんので、遺産分割協議によって相続することはできません。贈与以外で叔母様2人が土地を取得するには、お母様が叔母様2人に土地を遺贈するという遺言を作成する必要があります。

無効な取引

契約終了と明渡しは違うのでしょうか？

【相談の背景】不動産賃貸借契約の残置物処分の特約について教えてください。契約終了(合意解約)後に部屋に残っている残置物がある場合は貸主にて処分できる旨の特約は無効のようですが‥【質問1】「明渡し後、なお残置するものに関しては所有権を放棄したものとし費用は借主負担にて貸主が処分できる」という特約が有効なのは何故でしょうか？

回答

ベストアンサー

東京高裁の平成３年１月２９日の判決が先例としてあり、ここから、およそ次のように理解されます。明渡が完了する前の残置物処分は、法的手続によらずに建物の明渡しが強制できてしまうことになるし、建物内の動産の所有権を違法に侵害することになる。特約を設けても、自力救済を認めない法秩序と相容れないので公序良俗に反し無効である。一方で、明渡が完了した後の残置物については、それは借主の支配から離れた動産の所有権の処分に関する問題に過ぎないので、これを他人に委ねても問題ない。実際の現場では、明渡に双方が立ち会った場合には問題は少ないでしょうが、そうでない場合は、残置動産が本当に借主の支配から離れたかどうかを吟味することもあると思います。ゴミ程度のものであれば構わないですが、なにやら高価なもの、大事そうなものである場合には、借主に確認をとり、場合によっては動産を撤去する裁判をしなければならないこともあるかもしれません。

財産処分・管理

貸している土地に建っている空き家について

【相談の背景】現在、土地を所有しており、その土地の固定資産税と登記は私名義になっています。その土地を貸して家が建っているのですがその家の持ち主が20年以上前に亡くなってから現在まで空き家になっています。老朽化も進み倒壊の可能性もでており、近隣住民からの苦情も私に届いていますその家の持ち主の親族に相談しても既に相続放棄していて関係ないと言ってきます相続財産管理人がいるかはわかりません【質問1】万が一倒壊して他人様を怪我させたりした場合や撤去費用を土地所有者が請求される可能性はあるのでしょうか？【質問2】法務局で確認した所、その家の登記人は亡くなられた方の名義のままでした。また、抵当権がついておりこの抵当権は20年過ぎているので時効で消滅しているのでしょうか？今後の対応も含めご教授お願い致します。

回答

ベストアンサー

お答えいたします。【質問１】ご質問の場合、まず責任を負うのは建物の所有者（相続人）です。単なる土地所有者の場合、責任追及される可能性が高いわけではないでしょうが、土地の所有者として建物所有者に対し解体を求めるなど適切な処置をとらなかった、などの理由をもって責任を追及される可能性はあり得ますので、念のため注意は必要と思います。【質問２】時効は期間が経過しただけでは成立しません（援用という手続が必要です）。時効や完済を含め、抵当権が担保している債権が既に消滅しているかは、残念ながら登記簿を見ただけでは分かりません。【今後の対応について】建物所有者の親族は相続放棄したと説明しているようですが、相続放棄は家庭裁判所に対して手続を行わなければ効力がありません。また、たとえば所有者の子や配偶者が相続放棄した場合には、次は親や兄弟が相続人になります。きちんと相続放棄が行われたかどうかは、家庭裁判所に照会することができます（必要書類などはお近くの裁判所にお尋ねください）。その結果、相続人があることが分かった場合は、その相続人に解体を求めることになります。法定相続人の全員が相続放棄している場合は、相続財産清算人（令和５年４月から名称が変わりました。）の選任を裁判所に申立て、選任された清算人との間で賃貸借契約を終了する手続を行い、解体することになります。ただし、相続財産清算人の報酬原資は申立人が予納する必要がありますし、解体費用も負担することになると思われます。一度、弁護士に相談されることをお勧めします。どうぞ参考にされてください。

養育費

公正証書2つの場合、養育費支払いの順位は？

【相談の背景】現在別居中の夫がいます。主人はバツイチで養育費と慰謝料を月11万支払う公正証書があります。私も離婚する時に、公正証書を作成するつもりです。公正証書が2つある場合支払いの優先順位などあるのでしょうか？法的にはなくても実質支払う能力がなく減額調停も本人がせず差押になる場合の優先順位はあるのでしょうか？【質問1】公正証書の順番で養育費の支払順位は決まるのか

回答

公正証書作成が先か後かで養育費の支払順位が決まることはありません。もし２人の債権者がそれぞれ強制執行を申し立てたものの、差し押さえた財産では双方の債権額を充足できない場合、最終的には、双方の債権額に応じて平等に分け合うことになります。しかしあえていえば、先に公正証書を作っていた債権者は、養育費の滞納額が多額になっている場合もありますので、後に公正証書を作った債権者に分配される金額が少なくなることはあるかもしれません。