借地

旧法借地権の土地上の建物売却の承諾について

【相談の背景】旧法の借地権の土地に建物を所有しています。そして、その建物を売却しようとしています。借地権の契約書には、所有権の移転や建物を人に貸す場合、貸主の許可がいると書かれていますが、承諾料等の記載はないです。貸主は、少し前に不動産会社に代わっており、更地にして売却したいと考えているようです。【質問1】この場合で、売却の許可が貸主から得られない場合売却はできないのでしょうか？相場の承諾料を払って売却できるとすれば、相場はどのように計算することになりますか？【質問2】また、賃貸で貸す場合も同じことがしりたいです。

回答

ベストアンサー

質問１について地主の承諾が得られない場合、承諾に代わる許可を、裁判所に申し立てることになります。承諾料の相場は、借地権価格の１０％程度と言われています。質問２について借地上の建物を貸すときに、地主の承諾を必要とする特約は、建物の売却とは異なり、法律に基づくものではありません。地主の承諾が得られない場合には、建物の賃貸借に地主の承諾を不要とする借地条件の変更を、裁判所に申し立てることが考えられます。

更新拒否

借地借家法における更新拒絶について

【相談の背景】借地借家法における賃貸借契約の更新拒絶について。【質問1】借地借家法第26条で当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して〜とありますが、契約期間満了の1年以上前になされた通知は効力を持ちますか。【質問2】その時点から再度通知がない場合、期間満了時、その通知は効力を持ちますか。【質問3】借地借家法において、満了後借家人が住み続ける場合、賃貸人が遅滞なく意義を申し立てない場合は法定更新になるとのことですが、｢遅滞なく｣とは具体的に何ヶ月を指すことが多いですか。

回答

ベストアンサー

質問１について期間満了の１年以上前の通知は、借地借家法２６条１項の通知としては無効となります。質問２について再度の通知がなければ、借地借家法２６条１項の通知としては無効のままです。質問３について明確な基準はありませんが、期間満了後の最初の賃料について、特に異議を留めることなく、従前のとおりに受領した場合、「遅滞なく異議」を述べていないと判断されることもあります。

名義変更

借地権付きの建物の名義変更

【相談の背景】現在、都内に借地権付きの建物を保有しております。あと更新まで10年の旧借地権契約です。【質問1】建物の名義変更する際は、地主の許可は必要ですか？あと10年ある借地権の契約書の名義も変更する事になりますか？建物名義と借地権名義は連動してないとダメでしょうか？

回答

ベストアンサー

借地上の建物を譲渡すると、借地権も譲渡したこととなります。つまり、建物名義と借地権名義は、連動して変更することになります。そして、借地上の建物の譲渡（と借地権の譲渡）には、地主の承諾が必要です。地主が承諾しない場合には、裁判所に承諾に代わる許可を求めることになります。

管理組合

マンション理事長の駐車場トラブルに関する提訴準備の公表タイミング

【相談の背景】総戸数が４０戸の小さなマンションの理事長をしています。理事会と住民（区分所有者）の間で、駐車場をめぐるトラブルが発生し、この住民が「近く理事会を提訴するつもりだ。」とメールで伝えてきました。しかし、個人情報、プライバシーに関わることなので提訴を準備していることは公表するな」という”虫のよい”注文をつけてきています。どう対処すべきか頭を悩ませています。【質問1】この段階、つまり「提訴を準備している」と言われた段階で、他の住民にも公表すべきでしょうか。それとも、例えば、訴状が届くのを待って公表すべきでしょうか。提訴するというのは単なる脅しかもしれません。【質問2】訴状が届けば、理事会の一存で、公表してもプライバシーの侵害にはなりませんよね？

回答

ベストアンサー

１　提訴前の公表事案の内容によっては、内容を公表することが、プライバシー等の侵害になる可能性があります。また、「公表するな」と言っている以上、公表した場合には、この点についても勝ち負けを問わず、訴訟を提起してくるリスクはあります。さらに、ご指摘のとおり、提訴するというのは単なる脅しの可能性もあり、公表によってかえってマンション管理に混乱が生じる可能性もあります。提訴前については、理事会内で対応を検討するにとどめ、公表は避けた方が安全です。２　提訴後の公表提訴後についても、例えば、届いた訴状をそのまま公表すると、プライバシー等の侵害になる可能性があるので、注意するべきです。また、訴訟対応について、総会の決議等が必要になった場合の議事録についても、住所、氏名の記載は避けて、「◯◯号室の区分所有者」などとした方が安全です。

立ち退き・明け渡し

違法建築は立ち退きの正当事由になるのか

【相談の背景】私の住んでいる賃貸物件が建築許可の申請をしていない違法建築だったとして新オーナーから立ち退き請求をされました。契約内容は普通借家です。築古で２年ちょっとしか住んでません。【質問1】違法建築は立ち退きの正当事由に該当するのでしょうか？

回答

ベストアンサー

契約時に説明されていた築年数よりも築年数が長かったという事情は、賃料の減額や前のオーナーへの損害賠償には関わってきますが、立退きには直接は関係しません。ただし、交渉においては、契約時にそのような経緯があったことも、他の事情と合わせて主張して、有利な解決を図るということはありえます。

近隣トラブル

家の建て替えにおける私道通行許可トラブルの解決方法

【相談の背景】家の建て替えを考えています。家の前の道路が私道であり42条2項道路となっています。私道の所有権は譲り受け持っていますが、近隣の方から（1人の方のみ）通行掘削許可をいただけません。日頃嫌がらせをされたりし、弁護士の方のアドバイスで防犯カメラの設置、警察を呼ぶ事もしてます。できるだけ揉めずに解決したいのですが、不動産に相談してもやはり通行掘削許可がとれないと工事の人達が工事できない、掘削は許可がなくてもできるが通行に関しては許可がないと。と言われています。コンプライアンス的に許可がないと大半の不動産屋は介入できないと言われました。変わった人なのでまともに取り合ってもらうことは難しいです。いざ工事を始めてもその方が文句を言ってきたりしたら工事が止まりお金がさらにかかる、とも言われてます。このままでは家の建て替えができず困ってます。【質問1】通行掘削許可がその方からとれなくても、法的に対応できることはあるのでしょうか？【質問2】工事期間その方からの苦情などで工事が止まった場合、そこで発生するお金の請求を相手にする、その旨をあらかじめ文書で伝えておく、など法的な対策策はあるのでしょうか。

回答

ベストアンサー

質問１について従前の経緯、位置関係等によりますが、私道の所有権を譲り受けており、2項道路であることも踏まえると、通行権自体は認められる余地があります。その上で、法的な対応としては、通行権の確認を求める訴訟を裁判所に提起して、その判決を承諾書の代わりにするという方法が考えられます。質問２について現実に工事や通行の妨害をされているのであれば、法的な対応としては、その排除を求める訴訟（または仮処分）を裁判所に提起することが考えられます。また、ご質問のとおり、妨害によって発生する損害の賠償を請求することも考えられます。ただし、本件のような近隣問題の場合、以上のような法的な対応のみで解決できるとは限らず、まずは弁護士へのご相談をお勧めいたします。

敷金・保証金

居住用不動産の家賃増額にかかる対応について

【相談の背景】①当方は不動産事業者Aと、始期R5/6月・終期R7/6月の居住用不動産の賃貸借契約を締結。②Aは本件契約について、不動産事業者Bを管理会社としている。③R6/6月末Bより、本件賃貸借契約の賃借料の増額に係る申出。家賃の増額をしたい旨のみが記載されており、具体的な水準や増額根拠の記載なし。④7/2当方より「周辺と比べて「著しい乖離」があるとは認識していない。増額に承諾しかねる。」旨メール連絡。最寄駅の家賃相場統計情報を添付。⑤7/18Bより、具体的増額金額と、R6/11月より増額後の賃借料を摘要したいため、同意書を返送されたい旨記載された郵便。④と本郵便との間で連絡はなし。また増額の根拠資料等は添付なし。⑥同日当方より、改めて増額は承諾しない旨メール連絡。⑦7/26Bより、再度検討されたい旨メール連絡。⑧7/29当方より、「増額要望は具体性や証拠書類も無い。増額は承諾しない。」旨メール連絡。また、さらなる検討を求めるなら、増額根拠資料を8/2までに連絡するよう通知。⑨9/4Bより、「お話を中断する」旨のメール連絡。⑩同日付Bより、再度覚書の郵送があり、「覚書の返送がいただけなかった場合も、改訂月以降について、賃料等改定後の金額を請求させていただきます旨の記載。⑪本件契約では、周辺家賃相場と比して著しい乖離がある場合は家賃の変更を申し入れることができる旨のみ記載あり【質問1】⑩にBが主張するように、合意がないまま増額後の家賃を請求出来ますか。【質問2】当方が現行家賃を支払い続ける場合、Aは、増額後の家賃が未払いである旨の理由で受働債権として、当方のAへの債権（敷金返還請求権を含む。）の相殺を主張できるますか。【質問3】合意がないまま増額後の家賃請求があった場合、現行額の家賃を支払い続けるほか、特別の対応が必要でしょうか。【質問4】記録が残るようメールにてやり取りしていますが、合意しない旨を改めて郵送にて連絡すべきでしょうか。

回答

ベストアンサー

回答１増額した家賃を請求されたとしても、これまでどおりの家賃を支払い続ければ、家賃の未払いにはなりません。ただし、その後、裁判で家賃の増額を認める判決が出た場合には、家賃が請求時から増額したことになり、年１割の遅延損害金も発生します。回答２回答１のとおりですので、現時点では家賃の未払いにはならず、敷金をこれに当てることもできません。回答３こちら側からは不要です。増額を求める賃貸人の側が調停を申し立てたり、訴訟を提起する必要があります。回答４回答１から３のとおりですので、メールの回答で大きな問題はないと考えられます。参考法令借地借家法32条2項建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

管理組合

理事任期に関する規約変更の件（特別決議）の書かれ方につきまして

【相談の背景】マンション住民の者です。昨年末(2023/12/31)当方宅用の集合ポスト（１階郵便受）に投函されていたものの中に『③理事任期に関する規約変更の件（特別決議）現在、当管理組合法人の理事の任期は１年となっています。これについて顧問弁護士から「管理組合法人の理事の任期は２年（最大３年）と定められている。よって、今後は速やかに２年任期に移行するべき」とのご指摘がありました。これは法律で定められている要件（区分所有法４９条第６項）なので、従わざるを得ません。これに伴い、理事任期に関する当管理組合法人の管理規約（第４３条第１項）も改正する必要があります。この件につき、皆様の決議をお願いしたいと思います。』という書かれ方がありました。私は、この書かれ方の適否の程について（特に「従わざるを得ません」について）、そこまで書いてはいけないのではないか、と感じました。（建物の区分所有等に関する法律・第４９条・第６項が「理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。」というものなら、その「三年以内」に収まる１年の任期は法律上適切な範囲ではないか、と思えます。）【質問1】係る特別決議に関する書かれ方の適否の程をお教え頂きたいと存じます。

回答

ベストアンサー

ご指摘のとおり、管理組合法人の理事の任期については、規約で3年以内の期間を定めなければいけませんが、3年以内の期間であれば、2年よりも短い期間を定めたとしても有効です。規約に理事の任期の定めがない場合に、任期が2年となることが定められていますが、規約で2年よりも短い任期を定まることを禁止しているわけではありません。

不動産・建築

放置車両が共有名義の土地に放置されている場合の撤去方法について

【相談の背景】私が相続で取得した土地の上に乗用車が放置されています。撤去方法を調べたところ、最終的には裁判所に訴訟をして車両の所有権を私が取得して処分するしかないと理解しました。ところが、先述のとおり当該土地は相続で取得したのですが、他の法定相続人2名との共有名義となっています。この2名は他都道府県に居住しており、私が事実上土地の管理をしています。このような場合、最終的に訴訟を起こす場合の原告は私1人だけでも可能なのでしょうか？それとも3名の共有名義人全員が原告でなければ成立しないものなのでしょうか？【質問1】土地が共有名義の場合、放置車両の所有権移転を求める訴訟は私一人だけが原告となることは可能ですか？

回答

ベストアンサー

正確に言えば、「放置車両の所有権を取得して処分する」訴訟ではなく、「放置車両を撤去して土地の明渡しを求める」訴訟になります。「放置車両を撤去して土地の明渡しを求める」訴訟については、共有者1人だけで原告になることができます。

不動産・建築

賃貸アパートの立ち退き料と更新料の返金について

【相談の背景】2月末に現居住の賃貸アパート老朽化に伴う取り壊しの通知書を受領し、3/2に代理窓口となっている担当者に電話にて退去に伴う立退料等について確認するもその際に4月ごろより順次交渉を開始する旨を伝えられました。しかし、実際には5/2にようやく個別回答の通知書が届くという遅滞且つ現家賃の6か月分相当額を立退料を出す予定との回答でした。これらを踏まえての相談となりますがご回答いただければ幸いに存じます。賃貸マンション会社が代理窓口に入っている点から推察するに、取り壊し後に賃貸マンションを建築して大家と連携して収益性を上げようとしているのは明白です。12月1日に賃貸契約更新後、わずか3か月程度でマンション建築等まで話が進むとは到底思えません。大家と代理窓口に対しては極めて強い不信感を持っています。【質問1】提示された6か月分相当の立退料は妥当であるか。【質問2】2022年12月1日付で現居住地の2年更新契約を締結していますが、隣家は2023年1月更新だったため大家から更新契約を免除されています。更新料の全額返金請求は可能であるか。

回答

ベストアンサー

１　立退料建物の老朽化の程度等によります。立退料は、賃借人から賃貸借契約を終了させる正当事由があるとはいえない場合に、金銭を支払って正当事由を補完するものです。つまり、建物が著しく老朽化して取り壊しの必要性が高ければ立退料は低くなる傾向にありますし、それほど老朽化していなければ立退料は高くなる傾向にあります。２　更新料の返金更新料を2年更新前提で支払って、それよりも前に立ち退くことになるのであれば、立退料に一定額の更新料の返金を上乗せすべきと提案することは、交渉のやり方として考えられます。なお、賃貸借契約書に賃貸人からの中途解約を認める条項が入っていなければ、正当事由や立退料の問題以前に、賃貸人が賃貸借契約を期間中に終了させることはできませんので、契約書の内容もよくご確認された方がよいと思います。

管理組合

分譲マンションでの教室開催について

【相談の背景】居住しているマンションでの教室開催について質問です。教室は、１回大人５人程度の少人数制、時間は遅くとも１７時までには終わります。10年前に、分譲マンションを購入しました。購入の際に、販売元へ教室開催可能が確認しましたところ、販売元が管理会社へ確認し、承諾を得たことで購入にいたりました。管理会社の方で、その経緯があったことは書面にしていただいています。この１０年間、とくに何もクレームもなく続けてきましたが、突然「規約に専ら住居として使用する。居住以外の用途は不可」と記載があるので中止するよう管理組合より通達されました。これまでクレームはなく、他の居住者の障害になるような報告もありませんでした。こちらとしては、購入前に確認したことですし、管理組合は長年黙認放置してきたのだから黙示の承認があった、またすでに１０年経過しているので、既得権益が発生するのではないかというところで主張したいと思っています。【質問1】教室を継続するためにはどのような手段、主張をすれば良いのか教えてください。

回答

ベストアンサー

具体的には、弁護士に直接相談された方がよいと思いますが、以下のような主張をすることが考えられます。①　管理組合が10年前に承諾していたこと「購入の際に、販売元へ教室開催可能が確認しましたところ、販売元が管理会社へ確認し、承諾を得たことで購入にいたりました。管理会社の方で、その経緯があったことは書面にしていただいています。」という経緯からすると、当時、管理組合が教室開催の承諾を管理会社に伝えていたとも考えられます。②　管理組合が黙示に承諾したこと管理組合が10年前に承諾していなかったとしても、管理組合が教室開催を知りつつ、10年間放置していたのであれば、黙示に承諾していたと考える余地があります。③　規約に反していないこと規約の内容、制定の経緯、教室としての使用頻度などによりますが、住居としての使用の範囲内であり、規約に反していない、という主張も考えられます。以上の主張が認められず、教室を移転せざるを得ない場合は、管理会社や販売元（又は仲介会社）の責任が問題となる可能性があります。

共用部分

マンション共用部分からの漏水

【相談の背景】区分所有建物に住んでいます。マンション共用部の瑕疵により、水濡れ事故が起き、私の専有部に200万円ほどの被害が出ました。【質問1】私の共用部分の持分割合は10％です。その場合、賠償請求できる額は200万円✖️90％＝180万円なのでしょうか。それとも200万円全額賠償請求できますでしょうか。

回答

ベストアンサー

相談者様の共用部分の持分割合は考慮せず、請求してよいと考えられます。経済的な負担の公平を考えても、管理組合側が賠償金の原資とする、管理費・修繕積立金については、相談者様も共用部分の持分割合などに応じて、すでに毎月負担しているはずなので、10％分はこの点で考慮されていることになるでしょう。

水漏れ

水漏れに対する責任の所在

【相談の背景】築40年の分譲マンションに住んでいます。先日、下の階の方から天井に水漏れがあるとのことで業者の方に配管等確認してもらいましたが、床下を見ないと何とも言えないとのことで後日工事を予定しております。管理会社に問い合わせしたところ、工事費用、下の階の修繕費用は自己負担だと伝えられました。規約には床は専有部分となっておりましたが、躯体部分は共有部分との記載があり、床スラブ、給排水衛生設備は専有部分に属さない場合は共用部分となっておりました。この場合、管理会社の言う通り全額負担しなければならないのでしょうか？また管理会社の保険ではお見舞金として5万程度しか保険適用ができないとのことでありました。そして、まだ原因がわかっていない状況で管理会社から専有部分の被害なのでそれで保険手続きを進めますとの連絡がありました。この点もいまいち納得できない部分ではあります。【質問1】この場合の責任について教えていただきたいです。

回答

ベストアンサー

水漏れの原因が共用部分にある場合には、原則として管理組合が責任を負うこととなり、専有部分にある場合には、原則として専有部分の区分所有者が責任を負うこととなります。原因がわかっていない状況であれば、共用部分の問題と推定され（区分所有法９条）、原則として管理組合が責任を負うこととなりますので、当然のように相談者様の責任とする管理会社の説明は適切ではないと考えられます。

契約書

中古物件購入直後の雨漏り発覚について

【相談の背景】今年７月に不動産業者から築20年の中古マンションを購入し、実際住むにあたりリノベーション工事を実施していたところ、隠れていた箇所の躯体にヒビがあり、雨天時には水が漏れてくることが分かりました。売買契約書には瑕疵担保責任2年の記載があります。その場所にはそれまで衣類収納があり、躯体下に下地と建具が設置されていたため、視認不可能で、売主も気づいていなかったと思います。【質問1】この雨漏りについて、共有部にあたる外壁が原因の場合、売主に瑕疵担保責任を問える可能性はありますか？【質問2】売買契約書に「中古物件につき、経年変化による性能低下や傷があることをご承知おき下さい」との特約記載があります。これを根拠に免責となる可能性はありますか？

回答

ベストアンサー

質問１について共用部分を原因とする雨漏りで、売主へ責任追及できるかは、裁判例が分かれています。売買契約の内容、原因となった外壁と専有部分の位置関係などによって、結論は異なってくると思われますが、売主の責任が否定される場合は、管理組合に対して責任を追及することとなります。質問２について質問１の問題点につき、売主への請求が可能となった場合、他の条項の内容、雨漏りの程度にもよりますが、居住目的のマンションの売買契約であれば、「中古物件につき、経年変化による性能低下や傷があることをご承知おき下さい」との特約があったとしても、売主に責任追及できる可能性は十分にあると考えられます。

水漏れ

賃貸テナントの漏水による商品の損失と、修繕費を巡るトラブル(大家が拒否)

【相談の背景】当方借主です。8月初旬に漏水があり、管理会社に連絡して原因は水道管の老朽化によるものでした。その際は水道管の部分的な取り替えをし、水漏れは止まったかと思いました。とはいえ屋根裏は痛み、こちらも改装工事を予定していたので月内に天井の張り替えをお願いしていましたが、8月25日頃に再度漏水が起こりました。更に天井裏に登った際に発生した亀裂などで今回は店内商品が被害を受けました。(被害額200万程度)再度連絡をして、点検に来てもらいましたが取り替え箇所の不具合は見当たらず、天井を捲るか大掛かりな取替えをしないと具体的にはわからないという報告のまま、9月20日頃に再度漏水が。(この時は管理会社も見に来ませんでした)天井のひび割れは酷く、重量に引っ張られて歪んでしまい、このままでは二次被害も考えられるので管理会社を通して大家に修繕工事と被害にあった商品の補償をお願いしていましたが、この2ヶ月間、大家がまともに取りあわず『嫌なら出て行け』『修理もしない』と一方的に言って電話も出ないそうです。保険に加入してるかすら確認できず、管理会社も匙を投げました。建物の老朽化による漏水のため、貸主に責任があり私の火災保険は適応されないとのこと。大家相手に訴訟を起こして報復に退去させられないか非常に不安です。(現状、営業はできています)何卒知恵をお貸しください。【質問1】水道管の取り替えはした、その都度点検もした。責任は私にはない…大家はそういうスタンスだと思います。対応の遅れは管理会社と大家の不仲も要因のひとつでした。誰に対して訴訟を起こせばいいのでしょうか。

回答

ベストアンサー

賃貸借契約書の内容などにもよりますが、特に相談者様が問題のある建物や設備の使い方をしたわけではないようですので、大家さんには、建物の使用に必要な補修義務、水漏れにより生じた損害の賠償義務が認められると考えられます。天井の亀裂が、「重量に引っ張られて歪んでしまい、このままでは二次被害も考えられる」という状況であれば、その補修は、建物の使用に必要な補修義務に含まれる可能性は高いです。店内商品の賠償については、漏水により商品が販売できなくなったといえるのか、損害額をどのように計算するのか（店頭での販売価格がそのまま認められるとは限りません。）が問題となることが予想され、訴訟になれば証明がなかなか難しいことも多いです。以上の請求をしたことが、相談者様の退去義務を発生させるということはありません。ただし、以上の請求をしたことをきっかけとして、大家さんが建物の老朽化などを理由にして、退去を求めてくることは考えられます。そして、かかる退去の請求が認められるかは、老朽化の程度、建物の使用状況、立退き料の金額などによりますが、大家さん側からすると法律的には簡単な話ではなく、相談者様が争える余地は十分にあると思います。

修繕・建替え

マンション大規模修繕に協力しない住居バルコニー部での強制的な作業実施について

【相談の背景】当方、マンションの一室の所有者で、所有する部屋を賃貸しております。現在、当該マンションが大規模修繕工事を実施しており、居住者に対して、賃貸借契約に基づき、実施への協力を依頼しております。管理会会社を通じて再三依頼しましたが、居住者は依頼を拒否し、最近は電話連絡に対しても応答をせず、やむを得ず内容証明郵便も送付したのですが、こちらも受け取りを拒否されてしまいました。大規模修繕工事の工期終了が迫っていることから、居住者の許可を得られないままバルコニー部の防水工事を進めようと考えております【質問1】居住者の許可を得られないままバルコニー内部の防水工事を進める場合法的問題がございますでしょうか？（警察に通報された場合、罪に問われる可能性がありますでしょうか？）【質問2】居住者から通報された場合の反論として、賃貸借契約において居住者は修繕の実施を拒否できない、予め了承するという条項を根拠として、居住者による事前承諾とみなし、侵入の正当性を主張することは可能でしょうか？

回答

ベストアンサー

質問１について居住者が室内への立ち入りを許可しないまま立ち入ることは、違法な自力救済として認められません。住居侵入罪に該当しうる行為ですし、工事業者も管理組合からそのような指示を受けても、拒否することが多いと思います。質問２について賃貸借契約書の条項に、かかる文言があったとしても、予め住居内の立ち入りを承諾したとして、自力救済を正当化することは難しいです。管理組合の対応としては、工事を急ぐ場合であれば、工事妨害禁止の仮処分を申し立てることが考えられます。相談者様の対応としては、上記賃貸借契約書の条項の違反などを考慮して、その是正を求めて、場合によっては契約の解除を主張することが考えられます。ただし、いずれの方法でも、解決には最短でも数ヶ月を要することとなり、大規模修繕工事の工期終了までには間に合わない可能性があります。

賃料

サブリース賃料減額交渉における総合的な考慮について

【相談の背景】サブリースアパートを1棟保有しており、現在サブリース会社から賃料減額交渉を受けております。サブリースの契約書は国土交通省の特定賃貸借標準契約書に準じているものでして、賃料減額請求の要件として、「本契約には、借地借家法第 32 条第1項(借賃増減請求権)が適用されるため、上記の家賃改定日以外の日であっても、乙から甲に支払う家賃が、上記記載の家賃額決定の要素とした事情等を総合的に考慮した上で、」という記載が契約書にあります。サブリース会社からは近隣の家賃相場は示されるものの総合的な考慮については何も示してもらえません。【質問1】契約書に記載してのある「家賃額決定の要素とした事情等を総合的に考慮」というのは具体的にどのようなことを指しているのでしょうか？【質問2】総合的な考慮がされていないことを理由として賃料減額請求権が成立しないという主張をサブリース会社にすることは可能でしょうか？

回答

ベストアンサー

質問1について近隣の家賃相場以外に、現在の家賃を決めた時期や経緯、建物の状況、経済情勢の変動など、賃料に関する様々な事情を考慮することとなります。質問2について賃料減額請求権自体が一切成立しないと主張することは難しいですが、近隣家賃相場以外の上記の事情を考慮すると、家賃は減額されない、または請求されているほどは減額されない、と主張できることはあると思います。

管理費・共益費

当方貸主のマンションの賃料増額請求についてのご質問です。

【相談の背景】賃料改定についてのご相談です。当方マンション貸主としての立場とし賃料改定についての契約条文が①賃貸人および賃借人は、賃貸借期間中であっても、本件建物およびその敷地に対する公租公課の増減、物価の変動、近隣物件賃料との比較、その他の理由により、標記の賃料月額が不相当になったと認められるときは、相手方に対し、賃料の改定を請求することができる。➁賃借人は、管理組合の総会において管理費増額が決定し、賃貸人が管理組合に納付する管理費が増額された時は、賃借人が賃貸人に支払う管理費も同様に増額されることをあらかじめ承諾する。この様になっております。実際に今まで一度も増額請求をしたこともなければ管理費が上がっても実際には請求はしていなかったです。質問が3つありますが、どうぞ宜しくお願い致します。【質問1】・仮に賃料増額請求をして賃借人が合意をしなかった場合請求→拒否→調停→訴訟→勝訴となった場合、目安としてどれ位の期間と費用を要する可能性がありますでしょうか？【質問2】・管理費増額による賃料増額が実際には出来るのか？この内容は賃貸借契約書の内容としてそもそも正当なものでしょうか？【質問3】・管理費増額による賃借人負担は契約書上に記載のある内容なので請求は出来るにしても拒否をされた場合、結局これも調停や訴訟と同じような流れになるイメージでしょうか？

回答

【質問1】判決までの期間と費用第一審の判決までに、短くても２年はかかると考えられます。費用の大きなものとしては、弁護士費用と不動産鑑定士の費用がかかります。それぞれの弁護士や不動産鑑定士によりますが、いずれも少なくとも数十万円はかかると考えられます。【質問2】管理費増額による増額請求の可否契約書に特約がありますので、賃貸人が支払う管理費の増額は、賃料や共益費の増額請求の理由になります。ただし、管理費が増額した金額について、そのまま増額請求が認められるとは限りません。【質問3】管理費増額による増額請求の手続の流れご質問のとおり、増額請求を拒否された場合には、通常の賃料増額と同様に、調停、訴訟が必要となります。

敷金・退去費用

借地借家法で定める立ち退き交渉期間よりも短い期間での大家都合による退去の際の補償金の概算について

【相談の背景】現在住んでいる賃貸マンション（家賃は月に9万5千円）の貸主が変わり、新しい貸主が部屋のリノベーションを行う事に伴う退去の依頼が来ております。先方が掲示してきた条件としましては、下記の条件を出してきております。■現状の回復費用：手頃■敷金：当面ご返済■ご協力金： 40万円（費用としてご用意させていただきます）■退去希望日： 9月第1週目までにご退去できる場合に限ります私の理解としましては、大家都合の為退去であれば、借地借家法に乗っ取った期間であれば、家賃の6〜12ヶ月分を協力金として提示すべきであり、今回のような2ヶ月しか引越し猶予期間がないのであれば、もっと金額を積むべきであると考えております。【質問1】私の理解は正しいでしょうか。もし可能であれば法的な観点で見た見解をご教示頂きたいです。【質問2】立ち退きの補償金額を提示する場合の、最大掲示可能額、平均的な掲示可能額について教えてください。

回答

建物賃貸借契約の期間満了時の解約通知は、６か月までに行う必要があります。したがって、２か月で出て行ってほしいというのであれば、ご指摘のとおり、もっと協力金（立退料）を支払うように求めてもよいといえます。したがって、建物の老朽化の程度など、他の事情にもよりますが、本件で家賃の6〜12ヶ月分の金額を超える金額を提示することは、不当ではないと考えられます。具体的な提示額のご検討については、実際に弁護士に相談して決めることをおすすめいたします。

相続放棄

相続放棄の件について

【相談の背景】裁判所からの「相続放棄受理通知書」の内容の確認について【質問1】「上記申述人から〜平成◯◯年（家）第◯◯号相続放棄申述審判事件について〜通知します。」のような内容なのですが、（家）の意味は建物だけを指すのか、土地も含めた土地建物を指すものなのか、どちらでしょうか?

回答

（家）は、家庭裁判所の審判事件であることを指しています。放棄する財産の種類を指しているわけではありません。

契約の解除

建築不可の可能性がある土地の売買契約解除と損害賠償について

【相談の背景】最低敷地面積に満たない土地ですが、新築戸建を建てられる土地であると不動産会社より説明を受けその土地を購入したのですが、ハウスメーカーの建築確認申請時に条件を満たさない土地であることが判明しました。現状、建築可能な条件も満たしていることを確認できず、建築はできないという説明を受けています。不動産会社側も把握していなかったようで、いろいろと手を打っている状況です。【質問1】建築不可が確定となった場合、土地売買契約の解除はできますか？また、損害賠償請求はできますか？

回答

不動産会社から建物の建築を目的として土地を購入したにもかかわらず、その土地で建物が建築できないのであれば、土地売買契約の目的が達成できないので、契約を解除して、損害賠償請求ができる可能性があります。ただし、事前の説明、契約書の内容などにもよるので、実際に弁護士に相談することをお勧めいたします。

更新拒否

新オーナーによる賃貸契約更新拒否の正当性について

【相談の背景】昨年から、私が事業用賃貸借契約を結んでマンションを借りて、自治体からの許可を取り、無人運営の旅館業（民泊）を営んでいます。オーナーは、旅館業に利用することを了承していました。契約後、オーナーがビルを売り、新しいオーナーに変わりました。契約書には、更新について、頭書　更新に関する事項賃貸借契約を更新する場合は、更新料として新賃料の総額一月分を支払うものとする。とあります。【質問1】新オーナーは自ら旅館業を営みたいようで、契約を更新しないということをちらつかせてきています。借地借家法では契約を更新しないためには正当事由が必要かと思いますが、これは正当事由にあたるものでしょうか。

回答

借地借家法２８条には、更新拒絶の要件として、「建物の賃貸人及び賃借人・・・が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合」と定められています。したがって、新オーナーが自ら旅館を営むために、建物の使用を必要とすることは、正当事由の判断で考慮される事情ではあります。他方で、賃借人が、現在、建物で民泊を営んでおり、建物の使用を必要としていることも、考慮される事情です。契約締結の過程などにもよりますが、訴訟になった場合には、簡単に正当事由が認められる事案ではないように思われます。

マンション

区分所有マンションでの売却についての相談: 1階の許可は必要？

【相談の背景】今現在区分マンションを一部所有しています。 1階部分が他人で 2階部分が私の所有です。この様な場合の売買について【質問1】自分の所有する部分(2階)を売る場合 1階の許可は必要？

回答

２階の専有部分の売却について、１階の区分所有者が拒否する権限はなく、許可は必要ありません。

契約書

マンションオーナーです。敷地内駐車場の契約解除はできますか？

【相談の背景】築50年のマンションの建て替えを検討している大家です。敷地内に駐車場があり現在35000円/月で貸しています。建て替える際に駐車場を明け渡して欲しいと思っています。【質問1】駐車場賃貸借契約書第13条に「甲（大家）は1か月以前に予告して本契約を解約することができる」と記載があり解約を賃借人に申し出ようと思うのですが、何か問題点はありますか？退去に伴う補償などは必要ですか？

回答

原則として、敷地を駐車場として貸している場合、借地借家法の適用がなく、補償は不要です。ただし、居室の賃貸借契約と駐車場の賃貸借契約が一体不可分であるとして、駐車場の賃貸借契約のみの解除が認められないことはあります。

立ち退き・明け渡し

違法建築は立ち退きの正当事由になるのか

【相談の背景】私の住んでいる賃貸物件が建築許可の申請をしていない違法建築だったとして新オーナーから立ち退き請求をされました。契約内容は普通借家です。築古で２年ちょっとしか住んでません。【質問1】違法建築は立ち退きの正当事由に該当するのでしょうか？

回答

賃借人がいることを知りつつ、違法建築の建物を取得しておいて、そのことのみを正当事由として、立退きが認められる可能性は低いと考えられます。ただし、実際に耐震診断を行って、建物の安全性に問題があることが客観的に裏付けられた場合には、立退料と引換えに立退きが認められる可能性があります。

立ち退き・明け渡し

老朽化による正当事由が認められる際の手順について

【相談の背景】賃貸マンションの賃借人に対して立ち退き勧告をする際に､6ヶ月前の通知と､正当事由の充足が必要だと聞きました。【質問1】正当事由の中でも老朽化を理由にする場合は､専門家に老朽化をしているかどうかの判断を仰ぐ､のみでもいいのでしょうか？【質問2】それともその専門家の判断が正当事由に足るかどうかは､実際の裁判になるまでわからない､という認識でよいのでしょうか？

回答

賃借人が任意に立ち退かない場合、厳密には、裁判で判決が言い渡されるまでは、その専門家の判断が正当事由に足るかはわからないことになります。ただし、裁判の証拠として、専門家の判断（耐震診断など）を提出すれば、その内容を前提として、裁判官が和解を勧めることが多いです。

更新料

強制立退時の更新料に関して

【相談の背景】この度娘の住んでいるマンションの不動産会社が変わり、新しく建て替えるために6ヶ月後に強制退去を求められました。その際、更新月が重なったためあと6ヶ月しか住めないのに、更新料は満額(２年間分)請求されると言われました。【質問1】更新料を満額支払わなくてはならないでしょうか？また引越し費用含め立退料は請求できるのでしょうか？

回答

原則として、このような立退きには立ち退かせる「正当の事由」（借地借家法28条）が必要です。不動産会社が変わったタイミングで、建替えのための立退きを求められているとのことですが、本当に建替えの必要があり、「正当の事由」があるといえるかは疑問であり、条件交渉の余地がある場合が多いです。この場合、本当は立退き自体には応じるという考えであったとしても、立退きには応じない、という姿勢で交渉して、納得のいく条件を引き出す必要があります。

登記情報請求

被告の居住調査が難航している中、行える現地調査を教えてください

【相談の背景】付郵便送達の現地調査について。被告の居住調査が難航しており、もし調査可能な方法がありましたらご教示いただけますと幸いです。現在は・不動産登記（戸建てで、被告名義）・住民票（調査場所の通り）・深夜帯の部屋の明かりが、確認できている情報になります。表札がないことと、近隣調査も情報がないことから裁判所からは付郵便送達はできないと言われています。（被告名義で宅配便送達をして受け取りがなされても証拠にはならないと言われたため、本人の口からここに住んでいると言われない限り難しいのではと感じています。）【質問1】被告は裁判所からの郵送物を受け取らない様子です。どうにか情報を得たいと考えていますが、これ以上は探偵事務所等に依頼する他ないのでしょうか。

回答

住民票に記載されたとおりの住所について、郵便受けの郵便物の滞留、電気・ガス・水道メーターの作動の有無などを確認した上で、これらの状況を撮影した写真を添付した報告書を作成して居住の実態が確認できれば、付郵便送達を認めてくれることもあります。ご自身で調査が難しければ、調査事務所等に依頼される方がよろしいかと思います。

更新料

アパートの更新料と立ち退き料についての疑問

【相談の背景】現在のアパートに住み始めて4年目になります。2年目の時は更新月の2、3ヶ月くらい前に更新書類が送られてきましたが今回は送られてこず不安に思っていたところ3月の頭頃に不動産会社が変わりますと通知が送られてきました。新しい不動産会社の担当の方が更新等のお話、挨拶に伺いたいと言われたのが3月下旬頃、双方の予定が合い実際に会えたのは4月の頭頃でした。その際に、不動産会社も変わりましたが管理会社も変わります。そしてその管理者様がこちらの物件を取り壊したいと仰ってるので半年前通告をさせていただきます。と言う旨のことを言われました。私は唖然としてしまいましたが更新の心配があった為、最長で半年しか住むことが出来ないがそれでも更新料は払わないといけないか聞いたところ、書類上の約束事になりますので払っていただかなくてはなりません。その代わり引越し費用等はこちらでいくらか出させていただきます。と言われました。そして後日退去に際しての費用(移転先契約費用、敷金で34万ちょい＋引越し費用(家主が指定した業者の場合負担有り))をメールでもらい、更新料を全額請求されました。最長半年しか住めないのに2年間分の更新料、家賃1ヶ月分丸々支払わなくてはいけないのは納得いきません。また、友人知人等に相談した場合、立ち退き料の話が出ました。この場合、更新料や、立ち退き料はどうなりますか？【質問1】更新料は全額支払わなくてはいけないでしょうか？【質問2】立ち退き料を初めて聞きましたが今回のケースは貰う事ができるのでしょうか？

回答

原則として、このような立退きには立ち退かせる「正当の事由」（借地借家法28条）が必要ですが、今回は「管理者様がこちらの物件を取り壊したいと仰ってる」というだけで、本当に「正当の事由」があるか疑問です。立退き料を請求したり、更新料の減額を求めるのであれば、まずは、立退きには応じない、という姿勢で交渉して、納得のいく条件を引き出すべきです。

更新拒否

物件解体に伴う賃貸アパート退去時の修繕費について

【相談の背景】賃貸アパートを契約して１０年目になります。管理会社よりオーナーが変更になった連絡があり、アスベストを理由（築３６年ほどです）に更新拒絶をされ退去して欲しいと連絡がありました。またその際の書面で退去金２０万を支払う用意があるとありました（管理会社印あり）最初は書面で解体するので、との事で退去に合意していたのですが、電話で解体はいつするのかと尋ねた所、まだ決まっていないので退去時にクリーニング費用を払えと言われています。合わせて修繕費用も請求される可能性があるのでどの様にしたらよいか相談させて下さい。【質問1】解体を正当事由に退去を合意しているのですが以下を支払う義務がありますか？クリーニング代（これは特約に退去時の清掃費用は乙の負担と記載あり）修繕費用（こちらは未確認。請求された場合退けられるか？）【質問2】退去金を振り込むにはまず管理会社の作成した契約解除通知書に退去日と印を押して提出しろと言われています。この書類には退去金に関して一切の記載がありませんでした。これにサインするのは危険でしょうか？

回答

クリーニング代と修繕費用の負担については、契約書の内容、室内の状況、どのようなクリーニング、修繕工事を行うかによって異なってきます。「退去に合意している」とのことですが、「契約解除通知書に退去日と印を押して提出しろと言われて」いる状況ということは、正式には退去に合意していないと見る余地があります。オーナー側はアスベストを理由に更新拒絶をしていますが、客観的なデータなどが示されていないのであれば、本当に更新拒絶の正当事由があるかも疑問です。サインをする前に、弁護士に相談された方がよいと思います。

契約書

賃貸契約の大家から更新拒否

【相談の背景】賃貸契約。大家から更新拒否、話し合いがまとまらない。現在3人　妻　子供　自分で住んでいる。二世帯住宅の一階に自分達２階に大家さん家族。契約時2名で住む形で契約していて子供が産まれるので住み続けていいか大家さんに確認したところ了承してもらった。LINEに記録あり。更新の半年前に子供の騒音があるため更新をできないと言われた。納得できなかったので話し合いに。契約は2名。新しく更新する際は3名になるから条件が変わるため更新はできない。契約書と条件が変わるため更新はしないの一点張り。こちらは更新しない権利があると言われた。こちらとしては退去ならば費用の負担。できなければ更新。こちらも更新拒否は一方的にはできないはず。と伝えたが拒否された。この場合は退去せざるおえないのでしょうか？正直納得ができない。【質問1】大家との交渉がまとまらない

回答

退去する必要はありません。交渉がまとまらない状態でそれでも大家側が退去を求めるのであれば、大家側の方で訴訟を提起して、更新を拒絶する「正当の事由」（借地借家法28条）があることを裁判所に認めてもらう必要があります。現在、大家側が主張しているお子様に関する事情のみで、「正当の事由」が認められる可能性は低く、大家側の方で、建物の老朽化の程度を証明したり、立退き料の支払いを申し出ることが必要となると考えられます。また、大家側が裁判所の手続を経ずに、強制的に相談者様を退去させるようなことは、自力救済として違法です。

契約書

普通賃貸借契約における貸主からの解約申し入れまたは更新拒否に関する契約条項について

【相談の背景】現在、2年更新の普通賃貸借契約にて分譲賃貸マンションに住んでおります。来月の契約更新にあたり、管理会社より契約期間2年の定期賃貸借契約に切り換えたいとして「説明書兼同意書」と「定期賃貸借契約書」が送付されてきました。貸主の自己使用が理由とのことです。仕事と子供の保育園の都合で2年以内の転居は考えておらず、管理会社へは定期賃貸借契約には応じられないことと普通賃貸借契約の継続希望と回答したところ、後日「住宅賃貸借契約書(更新用)」が送付されてきました。現在の普通賃貸借契約書と比べると下記条文が追加されており、今までの経緯からこの普通賃貸借契約書に署名しても問題ないのか不安に感じております。（中途解約）第１３条３項甲(貸主)が契約間満了時に本契約を終了するときまたは正当な事由に基づき契約期間中に本契約の解除を行う場合は、期間満了日あるいは解約日の6ヶ月前迄に書面で更新をしない旨あるいは解約する旨を乙(借主)に対し申入れなければならない。解約の効力は解約の申入れ日から6ヶ月を経過した日をもって発生し、本契約は終了する。乙は契約の終了日迄の賃料・管理費等を支払わなければならない。（立退料等の請求禁止）第２０条本契約が解除又は合意によって終了した場合には、乙は甲に対して移転料・立退料・損害賠償その他何等の名目の如何を問わず、一切の請求をしないものとする。【質問1】普通賃貸借契約書の「特約」ではなく「条文」の中に、「契約期間満了後、契約の更新はない」と記載がある場合、契約は有効となり契約期間満了までに建物を明け渡さないといけないことになるのでしょうか？【質問2】上記契約書「第１３条３項」では、契約満了時に貸主が契約更新をしない時は「正当な事由」は必要ないと理解したのですが、この場合は契約満了までに退去しないといけことになるのでしょうか？【質問3】「正当な事由」が無い、貸主都合による解約申し入れまたは契約更新を拒否された場合、上記契約書「第２０条」を理由に転居に関わる全ての費用は借主負担になってしまうのでしょうか？

回答

質問１について普通借家契約、すなわち、定期借家契約の要件（借地借家法38条）を満たしていない場合、「契約期間満了後、契約の更新はない」との条文があったとしても無効であり（借地借家法30条）、貸主が更新拒絶をするには、正当事由が必要となります（借地借家法28条）。質問２について契約書13条3項は、ご指摘のように読めるように作成されていますが、質問1の回答のとおり、普通借家契約の場合、契約満了時でも貸主が更新拒絶をするには正当事由が必要となります。質問３についてそもそも正当事由がない場合、貸主都合による解約申し入れまたは契約更新の拒否はできません。そして、立退き料は、正当事由を補完するために支払うものですので、正当事由がない場合には、契約書20条があったとしても、貸主が借主に退去を求めるには、立退き料の提示が必要となるでしょう。

敷金・保証金

賃貸アパート立ち退きに関して

【相談の背景】賃貸アパート（木造36年）に10年（2LDK・12万／月）住んでいます。今年4月に管理会社で更新手続き（2年間）を行いました。5月に突然封書が届き、オーナーが不動産会社に変更、同月に建物の耐震調査実施のお知らせでした。6月に入り、建物の耐震調査をした結果、老朽化に伴い、取り壊しをするので今年11月迄に立ち退きと立退料支払う旨のお知らせが届きました。全8世帯のアパートでこれまで管理会社がしっかりメンテナンスしており、問題なく住めています。後で分かったことですが、4月更新手続きの際、管理会社はオーナー変更になったことを知らされてなかったようです。【質問1】①本件の老朽化に伴う取り壊しは、立ち退きの「正当事由」に該当するのでしょうか？【質問2】➁更新手続きも行った後でもあり、立ち退きを拒否して引き続き2年間住むことはできるのでしょうか？【質問3】③提示されている立ち退き料が低いと感じており、大幅な増額交渉したいと考えておりますが、ご意見いただきたいです。提示されてる内容：更新料返金、敷金返還、引越し代、転居先契約金一式

回答

質問１について老朽化に伴う取り壊しが本当に必要なのであれば、立ち退きの「正当事由」に該当し得る事情です。まずは、耐震調査の結果を実際に見せてもらった方がよいです。取り壊しが必要なのか、補修工事で足りるのか、確認する必要があります。質問２について立ち退きを拒否した場合、賃貸人が訴訟を提起してくる可能性がありますが、立ち退きを認める判決が言い渡されて、強制執行が行われるまでは、賃貸人が賃借人を強制的に追い出すことはできません。質問３について耐震調査の結果によります。取り壊しの必要性が高くなければ、交渉、訴訟を通じての立ち退き料の増額はありうると考えられます。

不動産・建築

大家です。保証会社が立替してくれてる滞納の賃借人を強制退去できますか

【相談の背景】マンション賃貸の大家です。賃借人に保証会社が付いているのですが、彼が家賃を直接私に振り込むような形の契約しています。彼からの振込が半年前からこなくなって私からの連絡も無視されています。保証会社が代わりに支払ってくれています。一応毎月遅れながら立替の家賃を保証会社に振り込んでいて保証会社が動かない状態です。【質問1】保証会社が立替で支払ってくれていますが、賃借人から直接的な支払が半年以上なくて、私から強制退去させることができるのでしょうか。

回答

裁判例では、保証会社が滞納分を立て替えて支払っていても、賃借人からの支払いが長期間ない場合に、賃貸人の建物明渡請求が認められる傾向にあります。半年間の滞納であれば、建物明渡請求訴訟が認められ、強制執行により退去させることができる可能性は高いと考えられます。

管理費・共益費

マンション管理費のサークル活動費について

【相談の背景】私が現在住んでいるマンションについて（新築時から購入したマンションです）、管理費からマンションに住む住民のサークル活動費が支給されています。ただ、このサークル活動というのはサッカーであったりテニスであったりごく一部の人たちだけが使用しています。とてもマンション全体の利益になっているとは言い難い状態です。【質問1】マンション管理費の使用用途とはどのように法律または政府ガイドラインで定められているでしょうか？【質問2】私はマンションのサークル活動には一切参加していません。毎年計上されるマンションのサークル活動費をマンション世帯数で割った費用を返還するように訴訟をお越した過去の判例などがあれば教えてください

回答

質問１について管理費の用途は、法律上は明示されていません。しかし、区分所有法では、管理組合を「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」としていることから（法3条）、管理費の使用用途も、建物並びにその敷地及び附属施設の管理と関連があることが前提となると思われます。国交省が公表している管理規約のモデルである標準管理規約では、かつては、「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用」を管理費の使用用途として例示していましたが、現在は削除されています。これに対する国交省のコメントでは、「管理組合は、区分所有法第３条に基づき、区分所有者全員で構成される強制加入の団体であり、居住者が任意加入する地縁団体である自治会、町内会等とは異なる性格の団体であることから、管理組合と自治会、町内会等との活動を混同することのないよう注意する必要がある。」「上述のような管理組合の法的性質からすれば、マンションの管理に関わりのない活動を行うことは適切ではない。例えば、一部の者のみに対象が限定されるクラブやサークル活動経費、主として親睦を目的とする飲食の経費などは、マンションの管理業務の範囲を超え、マンション全体の資産価値向上等に資するとも言い難いため、区分所有者全員から強制徴収する管理費をそれらの費用に充てることは適切ではなく、管理費とは別に、参加者からの直接の支払や積立て等によって費用を賄うべきである。」とされています。質問２について裁判例では、自治会費や町内会費を管理費名目で徴収していた場合がよく問題となっており、管理規約の内容や活動の内容等によって判断が分かれています。自治会費等の返還を認めた裁判例としては、東京高判平成21年3月10日等があります。

管理組合

マンション住民の度重なる要求に対しての管理組合の対応

【相談の背景】古いマンションで管理会社が機能しておらず、管理組合が自主管理をしています。以前は管理に特に問題は発生していなかったのですが、クレーマー気質の住人が入居して以降、度重なる要求に理事会や理事長が辟易しています。【質問1】区分所有者の1人が本人の入居より前に遡って、修繕工事の見積書や領収書、担当者、工事の請負先を提出するように求めています。この要求は有効でしょうか。

回答

マンションの管理規約、細則に基づき、対応すればよいと思います。仮に、当該マンションの管理規約、細則などに、「理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。」といった標準管理規約と同様の規定があるのであれば、組合員の理由を付した書面による請求があれば、修繕工事の請負契約書、見積書、領収書などは、「帳票類」として、閲覧させる義務が生じます。

保証

建物の老朽化による店舗退去命令

【相談の背景】昨年の３月ぐらいに新しい土地の所有者から店舗を退去して欲しいと言われた。その時の話合いで物件を探してくれるとの事でしたが、物件を何も探して貰えず、昨年末に相手の弁護士さんから手紙が届き12/26の作成日と記載された店舗退去命令文が突然送られてきました。退去期日は更新日の2023/02/24と記載があり、店舗退去資金として現在の賃料１年分を支払うので退去して下さい。と記載されてきました。【質問1】私としては、お願いできるのであれば、新しい建物が建つなら希望としてはやっと商売が根付いた同じ場所での商売をしたいと考えております。この場合は土地を購入したりとかしなくてはいけないのでしょうか？【質問2】もしくは、新しい場所へ移動した時は売上等の保証などもして貰えるのでしょうか？

回答

質問１についてあらかじめ新しい建物への入居の合意をしておく必要があります。ただし、旧建物解体解体から新建物完成までの期間については、当然ながら当該場所では営業できないことになるため、建物建替えのケースで一度退去することになった場合には、新しい場所にそのまま完全に移転することも多いと思います。質問２について賃貸人の書面の「現在の賃料１年分を支払うので退去して下さい。」とは、他に金銭を支払うことは前提としておらず、これで全て終わりという意味であり、そのような合意書を締結することを求めてくることが想定されます。そのような合意書を締結してしまうと、それ以上の請求は難しいので、相談者様としては、賃料1年分の立退き料で納得できないのであれば、近隣の代わりの物件を探すことを求めつつ、新しい場所に移転した場合に想定される営業損失を、仮定の金額であっても算定して、請求しておいた方がよいでしょう。

契約書

中古物件購入直後の雨漏り発覚について

【相談の背景】今年７月に不動産業者から築20年の中古マンションを購入し、実際住むにあたりリノベーション工事を実施していたところ、隠れていた箇所の躯体にヒビがあり、雨天時には水が漏れてくることが分かりました。売買契約書には瑕疵担保責任2年の記載があります。その場所にはそれまで衣類収納があり、躯体下に下地と建具が設置されていたため、視認不可能で、売主も気づいていなかったと思います。【質問1】この雨漏りについて、共有部にあたる外壁が原因の場合、売主に瑕疵担保責任を問える可能性はありますか？【質問2】売買契約書に「中古物件につき、経年変化による性能低下や傷があることをご承知おき下さい」との特約記載があります。これを根拠に免責となる可能性はありますか？

回答

下記裁判例は、参考になると思います。東京地判平成20年3月27日要旨被告会社からマンションの地下１階に位置する本件建物を購入した原告が、大雨の際に浸水事故が発生したとして、被告会社に対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償を、マンションを管理する被告組合に対して管理義務違反に基づく損害賠償を、それぞれ求めた事案につき、浸水は地中躯体壁（外壁）の損傷と当該マンション内壁面の防水不全を原因とするものであるが、区分所有建物においては共用部分である地中躯体壁の瑕疵も本件売買の目的物の瑕疵に該当するなどとして、被告会社に対する請求を一部認容し、また、被告組合には地中躯体壁の修理を怠った管理義務違反があるなどとして、被告組合に対する請求を全部認容した事例

更新料

借地権の譲渡後の残存期間について

【相談の背景】平成30年6月に借地権付新築戸建を購入しました。この度、海外赴任を機に家を売却予定です。契約書には、譲渡後の残存期間の定めがありません。新法借地権の一般的な見解を教えて頂きたいです。【質問1】譲渡の際に名義変更料及び更新料（30年分）を全額支払う必要があるのか約5年しか住んでいないので、30年中の5年分の更新料をお支払いし、次の買主の方に残り25年を引き継ぐのか？どうなりますでしょうか

回答

一般的には、今回のような更新時期が近くない借地権譲渡のケースでは、譲渡については譲渡承諾料を支払いますが、新借地人が残存期間を引き継ぐこととして、更新料については支払わないことが多いと思います。

更新拒否

賃貸借契約の更新要否について

【相談の背景】賃貸借契約上、半年以上の予告期間を設けて賃借人に通知することで契約解除が可能な旨規定されているため、当該予告期間に沿って現行契約の期限到来を以て更新をせずに自己利用したい旨を賃借人に伝えたところ、契約満了時の退去を断られている状況です。【質問1】賃貸借契約上、賃貸人が解約の権利を有している旨規定されている場合でも、賃借人が契約更新を望む場合は当該権利を行使できず、応じないといけないのでしょうか？

回答

建物賃貸借契約の場合、借地借家法38条の定期建物賃貸借契約として締結されたなどの、特別の事情がなければ、契約を終了させるためには、「正当の事由」（借地借家法28条）が必要となります。このことは、契約書に、「半年以上の予告期間を設けて賃借人に通知することで契約解除が可能」と規定されていても、変わりません。「正当の事由」があるかは、賃貸人と賃借人が建物を使用する理由、建物の状況、立退料の金額など、個別の事情が考慮されて決まりますので、実際に弁護士に相談された方がよいかと思います。

更新料

借地更新時期が過ぎる

【相談の背景】商業地の借地人です契約期間終了についてお聞きしたいです【質問1】借地人です３ヶ月後に　借地の更新があります３０年前に　地方裁判所で意見書がでて契約を　旧借地法でむすびました今回　更新料で折り合いがつかず３ヶ月を過ぎると　問題がおきますでしょうか？

回答

３０年前の借地契約で、更新料を支払う特約が定められていれば、更新料を支払わないことを理由とする、借地契約の解除などを主張してくる可能性はあります。更新料自体は支払う意思を示していて、金額に折り合いがつかないので更新料を支払っていないという状況であれば、簡単には解除は認められないとは思いますが、不安に思われるのであれば、相当な金額を供託することも考えられます。

契約の解除

賃貸借契約の解除・明け渡し請求を、賃借人として拒みたい

【相談の背景】以前にここで相談させて頂いたのですが、その後の進捗を踏まえてご相談させて下さい。私は都内の¥74,000-円の賃貸アパートに住んでいる賃借人です。物件は築34年の鉄骨造３階建（私が住んでいるのは一階の角部屋）。建物の傷みを住人としては感じたことはなく、外観上も塗装の剥がれやひび割れなどもなくとても綺麗です。普通借家契約（2年更新）で、ここに引っ越してきてもう直ぐ一年になります。お部屋の使い勝手や周辺環境などとても気に入っていて、20年30年と住み続けたいとも思っています。今年の5月末日にオーナーチェンジがあり、中規模の不動産開発業者が賃貸人になり、6月の頭には、「建物を取り壊すので11月までに退去して欲しい」との通知が突然にこの賃貸人からありました。その賃貸人・不動産開発業者の担当者と一度だけあって話を聞きました。「取り壊しは物件購入時からの社としての決定」「老朽化もあるし賃貸物件としては収益が困難」との話で、この不動産開発業者が取り壊した後に新しいマンションを建てて売り出す予定との趣旨の話でした。私からは、この賃貸人・不動産開発業者の代表取締役宛に、内容証明郵便を出しました。「築34年と言っても、新耐震基準が適用された鉄骨造の物件を耐震検査もせずに『老朽化』というのはおかしい。」という旨と立ち退き料を示されても立ち退くつもりは無いとの内容です。【質問1】この後、賃貸人・不動産開発業者の代理人弁護士から話し合いを求める書面がきたのですが、私からは「借地借家法に示される立ち退き請求の正当事由についての説明がなければ話し合いに応じない」と返答しました。【質問2】明け渡しの正当事由があるようには素人目には全く思えないのですが、上記のような内容で訴訟を起こされた場合、立ち退きの判決が出る可能性はどれぐらいあるのでしょうか。アドバイスいただけるとありがたいです。

回答

「築34年と言っても、新耐震基準が適用された鉄骨造の物件を耐震検査もせずに『老朽化』というのはおかしい。」とのご指摘や、「借地借家法に示される立ち退き請求の正当事由についての説明がなければ話し合いに応じない」とのご返答は、交渉として適切だと思います。ただし、今後、訴訟において、具体的な建物の建替え計画が示されて、他の賃借人も全て退去が決まっている、といった状況になると、立退料と引き換えに立退きを命じられる可能性は、それなりに高いと思います。